用「存指數」養大頭期款,延後10年買房,資產至少增加200萬!

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用「存指數」養大頭期款,延後10年買房,資產至少增加200萬!


買房的目的通常有兩大類:自住或投資。投資又可以細分為兩種:一種是長期持有收取租金,也就是當個包租公或包租婆;另一種是短期持有轉手賺價差,也就是當個投資客(不過我稱之為投機客,因為他們就像短線散戶一樣,標的一檔換過一檔,房子一間換過一間)。

一般民眾的購屋順序,通常是先有自住房,之後有多餘的資金,再買第二間、第三間房,來當包租公(婆)或投機客。由於本書以基礎理財為目的,因此專注於討論自住房。

富人創造現金流入,中產階級買進負債

假如買房是為了自住,那就是要打算解決居住的問題。當我們好不容易存到200萬元、300萬元的頭期款,是不是就要急著買房?這是一個值得好好思考的問題。如果你決定買房,就代表你要將這筆錢全數投入,然後每個月負擔房貸,持續20年或30年,而這筆支出真的是我們需要的嗎?有沒有更好的替代方案呢?

我們先從居住的「需要」去思考。試想,出國旅行時,你都怎麼解決「住」的問題?例如:打算到日本關西來一趟「京阪神奈」(京都、大阪、神戶、奈良)之旅,旅客通常都是找飯店來解決住宿問題,總不可能委託當地的房仲業者,幫你在4個城市各買一間房子吧?同理可證,如果我們想要解決居住問題,並非只有買房,租房也可以是個解決方案。

暢銷理財書《富爸爸,窮爸爸》中有提到,富人、窮人與中產階級的差別:

「富人」:買進並且持有資產,創造現金流入。例如:持有定存就有利息收入、持有股票就有現金股利收入、買房出租就有租金收入。

「窮人」:只會花費,造成現金流出。

「中產階級」:買進並且持有「自以為資產」的負債。例如:拿大部分的積蓄去繳頭期款,沒有資產可以創造現金流入,然後跟銀行貸款買房。事實上,那是買進「讓現金流出」(每個月繳房貸)的負債!

此處點出了一個極為重要,不過,多數人都會忽略的觀念─貸款買房除了要支付利息之外,也同時放棄了用數百萬元的頭期款,去創造增值的機會。

先「存指數」再買房,資金運用更有效率

基於上述理由,假如我們優先買進資產、延後買進負債,就可以讓資金的運用更有效率。例如:將300萬元的頭期款,布局指數化投資(存指數),靠著每年的股息,再滾入買零股,以6%年化報酬率計算,10年後會成長到540萬元、20年後變成960萬元、30年後更高達1,710萬元,等於分別增值80%、220%、470%(詳見圖5-1)。

晚幾年買房,同時讓資金有效率的成長,屆時將可以拿出更多的頭期款、減少跟銀行貸款的金額。每個月付出去的房貸變少,等於是減少現金的流出,也就是往《富爸爸,窮爸爸》所說的「有錢人」更接近一步。

《二十一世紀資本論》一書中提到,歐洲、美國前1%的有錢人,也就是淨資產超過2,000萬歐元(約合新台幣7億元)的頂級富豪,他們的房地產占總資產的比重大約是多少呢?平均是10%左右。

其餘90%的財產呢?多數是股票和公司持分。例如:微軟創辦人比爾.蓋茲(Bill Gates)、股神巴菲特(Warren Buffett)、亞馬遜創辦人貝佐斯(Jeff Bezos),都是靠著經營事業、公司創造盈餘,所持有的股票市值隨著時間增加,才累積出龐大的財富。反觀多數的中產階級呢?恐怕是90%的財產都集中在一間房子上。

資產增值超過房價漲幅,就不用擔心購買力下降

或許有人會提出質疑:「10年、20年之後,房子也會增值,晚10年買房,不就愈買愈貴嗎?」沒錯,先不論薪水是否有可能增長,如果你只是把頭期款放在抽屜裡,或是存進銀行,不管晚幾年買房,對你的購買力都不會有幫助。

不過,把錢拿去「存指數」就不一樣了。房價跟指數都有可能會愈墊愈高,但是,如果10年後房價增值50%,你投資於指數的資產卻增值80%呢?當你的資產增加的速度超過房價上漲的速度,對你的購買力而言,房價根本不算上漲,還算是相對跌價呢!只要錢夠多,沒有買不到的房子。

當然,很多人選擇咬著牙買房的理由,常常是迫於現實,例如:屋子漏水可是房東不願處理;屋主收回房子,因此被迫搬家;甚至是為了結婚,而被長輩要求買房等。然而,只要你還有選擇的自由,請別忘了,買房不是解決居住問題的唯一方法,請務必把「暫時租房,把頭期款養得更大再買房」,列入考慮的選項之一。(本文摘自《高效率理財術 教你存滿1000萬》第5課)

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