「效率理財與生活」
效率理財王，大學保險系畢業，但沒當過一天保險業務員。喜歡旅行、閱讀、關懷流浪狗。
部落格2011年成立，累積200多篇理財文章。三大主題：應備存款、指數化投資、純保險。針對上班族一生會遇到的理財問題：存退休金、醫療費、買房、買車、旅遊等，推廣「投入最少的時間、金錢」，達成「最有效率」的投資成果及保險保障。
節省下來的時間與金錢，留給更重要的家人及自己。截至2018年止，與太太共同旅遊10個國家，包括21個城市，最遠的是冰島。
官方網站：http://selfinsurance1911financenote.blogspot.com/
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（以下參考自影片：iSun香港陽光衛視《房市命運大不同 台灣德國兩樣情》德國10年房價只漲1%，2011年）
德國政府認為，住宅是人民生活的「必需品」，就跟飲水、食物、衣服一樣，它不可以像一般商品一樣，炒作到非常高價，造成一般民眾無法擁有，這是不對的。
德國房價，10年來只漲了1%，是全球最低的。怎麼做到的呢？降低國民的買房需求：靠完善的「租屋保障」政策。包括：
(1)房東亂漲房租，要負「刑事」責任（要抓去關）。
(2)房客可以用租金修繕房屋，維持住房品質（以免惡房東刻意不修理維護）。
德國政府認為，相較於有多餘房地產可供出租的房東，房客多數是處於資產弱勢的，而政府應該保護這些弱勢的租客。既然租房子不怕被亂漲房租，且房子壞了，修繕費可以用租金充抵，維持居住品質。那麼，願意租房子的人，自然就多了。
此外，由於德國的房地產交易費用很高，但價差增值不多，往往扣除成本之後，價差是倒虧的。虧錢的生意沒人做，在這樣的環境之下，炒房的人自然就很少了。
（以下參考自影片：文茜世界周報《瑞士人不買房子的故事》德國人不當屋奴，2013年）
1.瑞士房東，不可任意漲房租，要提供相關證明文件，說明確實投資了什麼，增加了哪些設備，才可以調漲。為何瑞士每年經濟成長，卻沒有房地產泡沫？因為，瑞士並非完全的資本主義，是「社會資本主義」。資本主義的想法在心中，但是像住宅這種，並非一般商品，因為每個人都需要住，不可以放在「自由市場」交易，政府要介入控管。
2.瑞士政府高度介入住宅市場，包括：(1)控制租金；(2)房東每5年要粉刷一次；(3)第二套房屋轉手交易，「資產增值稅」要繳50%。
3.成立「房客協會」，有專任律師幫房客爭取權益。房客只要拿合約書來，說「我要求降租金」，協會律師會幫你上法院打官司。
4.瑞士的商業出租房。
瑞士有1/3的出租房，是大型保險公司持有，政府給予稅率優惠，但同時控制租金，不可瘋狂增加。換言之，這高達1/3的比例，是「純商業用途」的出租房：本來就是要拿來出租的，可以一直租下去。不會遇到租約期限不明，「目前沒用到，暫時出租；但房東（兒子結婚）隨時要收回自住」，而被迫搬家的情況。
瑞士日內瓦，自有住宅率只有15%，意思是說，在日內瓦，有高達85%的瑞士人不買房。為什麼？因為，沒有必要買。影片訪問到一名瑞士女性，她說：「我畢業了，沒買房子就不能結婚？何必壓力那麼大呢？」
房子是拿來「住」的，不是拿來炒作的。而居住的選項，簡單可分為租房跟買房兩種。當租房子可以很有保障，不被亂漲房租，還有保證修繕、粉刷，這時，另一個選項：買房，看來就沒那麼「必要」了。
德國人不當房奴
如果你問德國人：「為什麼不買房？」，對他們而言，這是很陌生的問題，他也不知道如何回答你。因為，他們就是「不習慣買房」。
1.德國政府規定，每年有租金漲幅上限。比如，影片訪問到的一家三口，租了一間老房子，70平方米（約21坪），月租金700歐元（時約2.4萬新台幣），租了50年都不漲房租。
2.屋主交易轉手，不可終止租約。擁有居住的地方，是「每個人的基本權利」。德國政府用法律保障租屋房客的居住權，能夠租得安穩，租得安心，買房就不是必要的居住選項了。德國自有住宅率30%（中國大陸98%），原因之一，就在「租屋保障政策」。
（以下參考自影片：《視點31》德國人不愛磚頭 寧租樓不買樓，2014年）
德國首都柏林的房價，只要法國、瑞士的1/4。
1.政府規定，房租不可亂漲，每3年才能漲一次，且有規定漲幅上限。
比如，影片訪問的對象，住的89平方米（約27坪，1平方公尺等於0.3坪），租金低於5千元港幣（約2萬元新台幣）。別忘了，他們國民所得是台灣的兩倍哦。以國民所得去換算，相當於台灣上班族，在台北市，用1萬元租到近27坪的房子。真是不可思議。
2.終止租約轉手賣出獲利，在德國違法。
房東不可任意終止租約，只有一種情況可以：證明是收回來自住。重點在於，你要能夠「證明」。如果房東收回房子之後，是轉手賣出炒房獲利，在德國是違法的。又是一個不可思議的事。想想看，那些包租公、包租婆們，同時有5套、10套以上房子在收租金的，怎麼可能每一間都「真的」收回自住呢？所以啦，如此一來，房客自然不容易被房東任意趕走，租屋也可住得安穩。
德國人認為，做任何生意、任何產業，要求利潤是合理的。但不能只有其中的一方賺太多、賺飽飽，這樣整體經濟會不平衡。當然，德國也是有建商，受訪者稱之為「鯊魚地產商」，推出一堆精美的房地產廣告，吸引民眾買房但是，受訪者有自己的主見，他認為「買房」並不是人生唯一的重心。
德國人不太會討論「要不要買房？」，不會有人想知道，你住的房子是租的還是買的？比如，去參加生日派對，客人不會聊「房子的價錢，或者租金多少？」影片還訪問到一位，朋友都說他錢多到用不完的事業有成男士，他的房子、車子、潛水用品，都是用租的。這位受訪者說，「使用」比「擁有」更重要。重點在於，能夠使用及懂得「享受」。
不必因為「社會壓力」去買房，人應該有「自由」，過自己「想要的生活」的自由。德國人相信，資本主義和自由市場不是一切。政府介入，也不一定就是強權。「居住」是人民的基本權利，由政府制定法律，強力保障，是應該的。
（以下參考自影片：中天調查報告《85%德國人樂當無殼蝸牛》為什麼德國人樂於租屋，2015年）
德國首都柏林，平均每坪租金850元（新台幣，以下同），平均每坪售價25萬元。德國人的收入是台灣人的2倍，但房價不到台灣的一半，等於房價只要台灣所得的1/4。然而，柏林有高達85%的民眾是租房子住的。只有15%的人是住在自己買的房子。房價/所得比，比台灣便宜多了，多數台灣民眾可能會想：為什麼不買呢？
另一個思考是：為什麼要買？
1.房租的租約無期限，屋主要自住才能收回房子。
2.房租每3年才能調漲一次，依固定百分比。
3.漲租金要房客同意，否則要上法院。比如，影片中，採訪對象住的33坪舊房子，租金新台幣1萬4千元。又比如，任職科技新創公司的年輕小姐，20坪的新房子，租金也是新台幣1萬4千元。這位房客來自美國舊金山，她說，在舊金山，這樣的物件，月租金要9萬新台幣。省下來的房租，她都拿去旅行。因此，德國柏林近幾年，每年吸引4到5萬的新移民。
4.德國連2年房價每年漲幅5%，民眾上街暴力示威（2014年10月）。
真是不可思議。台灣一年就漲50%、60%了咧，如果發生在德國，不就已經推翻執政黨，流血革命了？
5.政府訂房租合理價，不可超過合理價的10%。
重點整理：
看完了上述4部影片介紹的，瑞士與德國的租屋保障政策，稍微整理如下。
瑞士》
1.瑞士房東，不可任意漲房租，要提供相關證明文件，說明確實投資了什麼，增加了哪些設備，才可以調漲。
2.瑞士房東每5年要粉刷一次出租房。
3.成立「房客協會」，有專任律師幫房客爭取權益。
4.瑞士有1/3出租房是商業型出租房。由大型保險公司持有，政府給予稅率優惠，但同時控制租金，不可瘋狂增加。這些商業出租房，可以一直租下去，不會被迫搬家。
5.第二套房屋轉手交易，「資產增值稅」要繳50%，可抑制炒房交易。
德國》
1.房租的租約無期限。屋主要證明是自住，才能收回房子。
2.房租每3年才能調漲一次，且有漲幅上限，只能依固定百分比調漲。
3.漲租金要房客同意，否則要上法院。
4.政府訂立房租合理價，不可超過合理價的10%。
5.屋主交易轉手，不可終止租約。終止租約轉手賣出獲利，在德國違法。
6.房客可以用租金修繕房屋，維持住房品質（以免惡房東刻意不修理維護）。既然租房子不怕被亂漲房租，且房子壞了，修繕費可以用租金充抵，維持居住品質。那麼，願意租房子的人，自然就多了。
7.德國的房地產交易費用很高，但價差增值不多，往往扣除成本之後，價差是倒虧的。虧錢的生意沒人做，在這樣的環境之下，炒房的人自然就很少了。
小結：
房客不斷被迫搬家，或者遇到惡房東求助無門，難免會興起「咬緊牙關買房子，便不用再被欺負」這樣的念頭。
如果我們中華民國的行政院及立法院，能夠制定出上述瑞士與德國的保障租屋法律，相信願意租房子的人一定會大幅增加。如此一來，買房的人就會減少，這樣便能一定程度解決高房價的問題。
可參考文章：
天下雜誌565期《德國：房屋不是商品，是人權》(2015年)、
環球雜誌《德國房價緣何十年不漲？》(2010年)、
MyGoNews《借鏡德國房市政策 炒房=犯罪》(2011年)
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本文獲「效率理財王」授權轉載，原文：房地產1-03高房價的三大元凶(3)租屋無保障：德國柏林人85%租屋，因為可以租一輩子