「效率理財與生活」
效率理財王，大學保險系畢業，但沒當過一天保險業務員。喜歡旅行、閱讀、關懷流浪狗。
部落格2011年成立，累積200多篇理財文章。三大主題：應備存款、指數化投資、純保險。針對上班族一生會遇到的理財問題：存退休金、醫療費、買房、買車、旅遊等，推廣「投入最少的時間、金錢」，達成「最有效率」的投資成果及保險保障。
節省下來的時間與金錢，留給更重要的家人及自己。截至2018年止，與太太共同旅遊10個國家，包括21個城市，最遠的是冰島。
官方網站：http://selfinsurance1911financenote.blogspot.com/
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分析5：個別風險
儘管一個國家的房地產價格，長期平均值是上漲，但是，單一個別房地產就不一定了。
我們聽到的那些，房地產賺大錢的經驗，其實存在著「生存者」誤差：只有賺錢的生存者，會被知道。其他在房地產賠錢的人，那些沒有存活下來的，電視不會報導，理財雜誌不會採訪，當事人也不好意思張揚，我們自然不易得知。
造成一個國家內，房地產價格不同之原因很多，但我個人認為，主要可歸納出兩個。
房地產的城市差異
我居住的城市，離台北市有好幾個小時的車程。高中同學曾說過，四十年前，他父親大學畢業後，曾在台北工作一段時間，現在的東區忠孝東路一帶，當時許多都是一大片長滿雜草的泥土地。如果那時隨便買個幾塊地，放到現在蓋成大樓，肯定賺翻了。
可不是嗎？現在台北市東區，一棟商業大樓的市值，在我居住的這種，沒高鐵的「鄉下地區」，或許可以買十棟樓房了。
同一個國家內的不同城市，由於交通及工商業的發展程度差異，房地產價格可能天差地別。然而，即使同一個城市，但座落不同地段，房價其實也會有很大的落差。
房地產的地段差異
我記得，老家有位鄰居爺爺，小時候看到他，經常是捲起褲管，一副剛從田裡耕種回來的樣子，頭戴斗笠、騎著一台舊舊的腳踏車、肩上扛著一根鋤頭（我知道這樣騎車很危險，請勿模仿）。他在民國五十年代或六十年代，在某處買了幾塊農地。
買了若干年後，其中某幾塊地，遇到政府的都市計畫，在他的農地開了大馬路，原本便宜的農地（只能耕作）變成了很值錢的建地（可以蓋房子）。據推測，那些土地一下子增值了幾十倍（或幾百倍）。
即使如此，這位爺爺還是照樣每天戴斗笠、騎腳踏車去種田，生活沒有因此改變。但他的孩子就不同了。他的子女沒有一個人從事農耕，都是收房租的包租公、包租婆，每個人都有好幾棟房子在收租金。
我爺爺在民國五十、六十年代，也有買幾塊農地。直到現在，四十幾年過去了，依然還是農地，且周邊一片荒蕪，賣不到什麼好價錢，就一直擱著。所以，我爸跟我，都要靠自己的勞力去當上班族賺錢，沒辦法成為包租公，哈哈。
我爺爺跟鄰居爺爺，一樣買農地，為什麼會有這麼不同的結果呢？運氣。鄰居爺爺運氣比較好，我爺爺運氣不好，其實就是這樣的差別而已。撇除內線消息這種特殊（違法）情事，沒人能夠「事先預測」哪個地段的農地，會遇到都市計畫，然後地目變更成很值錢的建地。
同一個國家，房屋的長期投資報酬率，會因為標的物座落的城市與地段不同，而有很大的差別。這就是投資房屋的個別風險。但指數化投資股票不會有這問題。指數化投資是取得「整體市場」的報酬，不管你在哪兒交易，買的標的物都一樣。標的物報酬多少，每個持有人就拿到多少報酬。
比如，買台灣50這種指數型ETF，無論你在台北市，在屏東縣，或者在金門、馬祖、澎湖，你買的台灣50，跟別人買的台灣50，都沒有任何區別。比如，持有十二年半，總報酬147%，那就每個持有十二年半的人，都能取得147%的報酬。沒有人會拿到比較多，也沒有人會拿到比較少。
〔關於單一個別房地產的地段差異，還可以買進「持有很多個別房地產」的REIT（不動產證券化），適度分散地段風險。不過，那要另外寫一篇文章來討論了。］
小結
幾百萬元或兩、三千萬元，可以買一棟個別的房屋。但也可以透過一個指數化投資工具，分散到50間不同產業的股票，享受全國市值最大的50間公司的經營者，一起工作打拼的成果。
前者的脫手時間，可能長達數年甚至數十年。後者的脫手時間，只要短短兩個工作天。
前者沒有資產「變現」的彈性，想變賣成現金，要整個一起賣掉。而後者，可以部分賣出，變現其中一小塊就好。
已經有了一間自住房之後，還有多餘的錢要投資的話，是要將所有的錢，集中在單一個別房屋，面對不確定的城市、地段報酬差異風險，還是要分散到很多不同產業的股票，取得整體市場報酬呢？答案就在你的心中。
（本文撰於2016年8月。原本的文章，寫於2011年，在「無名小站」上發表。由於無名小站已經關閉，所以將舊文章整理，重新編排）
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本文獲「效率理財王」授權轉載，原文：房地產2-11買「投資房」要知道的事02：賺價差，存房VS存指數（2016年版）