本文介紹，「賺取價差」的理財工具：房地產與指數化投資股票的比較。

這兩種資產，有許多面向可以分析，我歸納出五大項目，詳見下表（圖表可點擊放大）：

分析1：資金門檻

這個項目，兩者存在巨大的差異。存房地產的資金門檻非常高，至少幾百萬起跳，在大台北都會區，通常要幾千萬。

指數化存股票，門檻相對低很多，每個月2千元，就可以使用國內的指數化投資工具，參與市場報酬。比如，買台灣50（0050）的零股。

分析2：脫手時間

兩者也是有很大的差別。房地產，並不是想賣就馬上賣得掉。通常快的也要幾個月才能完成（一個月以內就脫手的很少見）。時間拉長一點，幾年才找到買家，順利脫手，是很平常的。甚至時間更久，長達數十年以上的，也時有所聞。比如，我奶奶過世留的房子，「8年」才順利脫手賣掉。

股票呢？脫手時間就快得多了。手上持有「市值幾千萬」的股票，只要標的物平均單日成交值在1億元以上的台股，想賣出時，「當天」都能成交，2天後，錢就入到你的存摺裡。比如，台灣50（0050）就符合這樣的條件。

分析3：部分賣出

關於「脫手」，還有另一個問題是：哪個可以「部分」賣出，提領一部分的現金到口袋呢？

房地產無法這麼做。買一間房子，你沒辦法「部分賣出」。比如，賣掉廁所，或者賣掉廚房，然後繼續擁有其他空間。這行不通，沒有人會這樣跟你交易。誰會跟你買一間，位於你家客廳旁的廚房，或者位於你臥房中的廁所？一個公寓單位，無法賣出其中一小塊，只能整間一起賣。

股票或基金就可以。我們可以把手上持有「總市值」的一小塊「部分賣出」，換取現金在手上。比如，持有1,000萬的股票，可以賣掉50萬市值的股數，保留其他950萬不動。

（關於賣出資產的一小塊，部分獲利入袋，還可參考：自住房漲價，該高興嗎？）

分析4：持有耐心

我們或許都曾聽過這樣的成功賺錢故事：某某人在某處買了房屋、土地，後來這筆房地產漲價，讓他賺了30%、50%，甚至100%、200%之類的。這類房地產賺錢的故事聽多了，很容易讓人誤以為，買房地產很容易賺錢。

然而，各位可曾想過，這些人買進房地產之後，「持有」多久呢？是像台灣散戶玩股票，買了一天、兩天就賣掉嗎？通常不是的。多數買進房地產賺錢的人，至少都「持有」好幾年。看清楚了嗎？買賣房地產賺大錢的周期，是用「年」為單位，很多都長達十年以上，甚至二、三十年的。

同樣的，我們或許也都聽過很多人說，買股票賠了幾十萬、幾百萬、幾千萬，甚至我聽過賠掉上億的。

一樣的思考，各位是否有進一步去了解，這些股票賠錢的人，他每一次買進股票之後，是「持有」多久呢？大多數的台灣散戶，買賣股票的周期，是用「天」為單位，甚至用「小時」、「分鐘」的。對他們來講，持有一個月可能就已經是長期了。

持有房地產與股票的「二十年」，有什麼不一樣？

台灣人總是習慣於，持有房地產二十年、三十年，認為這是正常的、應該的。但是，股票如果持有超過十天，就覺得太久了。造成這樣差異的原因，或許與前述分析2的「脫手時間」有相關性：越容易脫手的，人們往往越沒有耐心等待與持有。

靜下心來想想，持有房屋的二十年，與持有股票的二十年，這兩者的二十年，有什麼不一樣嗎？持有房屋的每一天，都讓你天天開心？而持有股票的每一天，都讓你猶如身處火爐之中，痛苦難熬嗎？

無論持有任何資產，你的耐心都不該有差別，這樣才是正確的「長期」投資觀念。巴菲特曾說過，「不打算持有股票十年，你連十分鐘都不要持有。」

值得思考的是：如果「持有房地產」的周期單位，也用「幾天」或「幾小時」來計算，還會這樣人人都賺大錢嗎？那就很難說了。

進一步地思考：如果「持有股票」的周期單位，跟房地產一樣是用「二十年」或「三十年」來計算，那一大堆賠錢的人，會不會反而變成賺錢了呢？

從全球主要資本市場尚稱自由的國家（比如，美國、加拿大、英國、德國、法國、荷蘭、日本等）來觀察，房地產與股票這兩種資產，用二十年以上的觀察期來看，普遍都是增值的。但是，存房二十年，跟指數化存股二十年相比，可不見得存房真的比較賺哦。

{DS}

分析5：個別風險

儘管一個國家的房地產價格，長期平均值是上漲，但是，單一個別房地產就不一定了。

我們聽到的那些，房地產賺大錢的經驗，其實存在著「生存者」誤差：只有賺錢的生存者，會被知道。其他在房地產賠錢的人，那些沒有存活下來的，電視不會報導，理財雜誌不會採訪，當事人也不好意思張揚，我們自然不易得知。

造成一個國家內，房地產價格不同之原因很多，但我個人認為，主要可歸納出兩個。

房地產的城市差異

我居住的城市，離台北市有好幾個小時的車程。高中同學曾說過，四十年前，他父親大學畢業後，曾在台北工作一段時間，現在的東區忠孝東路一帶，當時許多都是一大片長滿雜草的泥土地。如果那時隨便買個幾塊地，放到現在蓋成大樓，肯定賺翻了。

可不是嗎？現在台北市東區，一棟商業大樓的市值，在我居住的這種，沒高鐵的「鄉下地區」，或許可以買十棟樓房了。

同一個國家內的不同城市，由於交通及工商業的發展程度差異，房地產價格可能天差地別。然而，即使同一個城市，但座落不同地段，房價其實也會有很大的落差。

房地產的地段差異

我記得，老家有位鄰居爺爺，小時候看到他，經常是捲起褲管，一副剛從田裡耕種回來的樣子，頭戴斗笠、騎著一台舊舊的腳踏車、肩上扛著一根鋤頭（我知道這樣騎車很危險，請勿模仿）。他在民國五十年代或六十年代，在某處買了幾塊農地。

買了若干年後，其中某幾塊地，遇到政府的都市計畫，在他的農地開了大馬路，原本便宜的農地（只能耕作）變成了很值錢的建地（可以蓋房子）。據推測，那些土地一下子增值了幾十倍（或幾百倍）。

即使如此，這位爺爺還是照樣每天戴斗笠、騎腳踏車去種田，生活沒有因此改變。但他的孩子就不同了。他的子女沒有一個人從事農耕，都是收房租的包租公、包租婆，每個人都有好幾棟房子在收租金。

我爺爺在民國五十、六十年代，也有買幾塊農地。直到現在，四十幾年過去了，依然還是農地，且周邊一片荒蕪，賣不到什麼好價錢，就一直擱著。所以，我爸跟我，都要靠自己的勞力去當上班族賺錢，沒辦法成為包租公，哈哈。

我爺爺跟鄰居爺爺，一樣買農地，為什麼會有這麼不同的結果呢？運氣。鄰居爺爺運氣比較好，我爺爺運氣不好，其實就是這樣的差別而已。撇除內線消息這種特殊（違法）情事，沒人能夠「事先預測」哪個地段的農地，會遇到都市計畫，然後地目變更成很值錢的建地。

同一個國家，房屋的長期投資報酬率，會因為標的物座落的城市與地段不同，而有很大的差別。這就是投資房屋的個別風險。但指數化投資股票不會有這問題。指數化投資是取得「整體市場」的報酬，不管你在哪兒交易，買的標的物都一樣。標的物報酬多少，每個持有人就拿到多少報酬。

比如，買台灣50這種指數型ETF，無論你在台北市，在屏東縣，或者在金門、馬祖、澎湖，你買的台灣50，跟別人買的台灣50，都沒有任何區別。比如，持有十二年半，總報酬147%，那就每個持有十二年半的人，都能取得147%的報酬。沒有人會拿到比較多，也沒有人會拿到比較少。

〔關於單一個別房地產的地段差異，還可以買進「持有很多個別房地產」的REIT（不動產證券化），適度分散地段風險。不過，那要另外寫一篇文章來討論了。］

小結

幾百萬元或兩、三千萬元，可以買一棟個別的房屋。但也可以透過一個指數化投資工具，分散到50間不同產業的股票，享受全國市值最大的50間公司的經營者，一起工作打拼的成果。

前者的脫手時間，可能長達數年甚至數十年。後者的脫手時間，只要短短兩個工作天。

前者沒有資產「變現」的彈性，想變賣成現金，要整個一起賣掉。而後者，可以部分賣出，變現其中一小塊就好。

已經有了一間自住房之後，還有多餘的錢要投資的話，是要將所有的錢，集中在單一個別房屋，面對不確定的城市、地段報酬差異風險，還是要分散到很多不同產業的股票，取得整體市場報酬呢？答案就在你的心中。

（本文撰於2016年8月。原本的文章，寫於2011年，在「無名小站」上發表。由於無名小站已經關閉，所以將舊文章整理，重新編排）

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本文獲「效率理財王」授權轉載，原文：房地產2-11買「投資房」要知道的事02：賺價差，存房VS存指數（2016年版）