數字很冷冽，卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣，卻能掌握標趨勢的起伏轉折，歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間，一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題，表象背後的潛在趨勢。
近來房地產市場頻傳「今年推案量將破1兆新台幣」、「建照申請件數與樓地板面積相較去年同期增2成」、「上半年度六都房屋移轉數量達10.3萬棟」等好消息，此外5大銀行平均房貸利率僅1.624%，創下歷史次低紀錄，已經有房地產業者，將之視為台灣房地產市場回溫的訊號，更有房仲業者宣布將擴充營業據點，但這真的是台灣房地產春燕將至的訊號嗎？
從供需原則角度切入，上半年度六都房屋移轉數量創下3年來新高，的確可以視為需求端似有回溫的訊號，但儘管創下3年來新高，這個移轉棟數想要回到過去台灣房地產市場正常年均量30萬棟的水準，恐怕難度甚高，換句話說，需求端雖有小回溫，但離市場平均值仍有不小差距，結果此時上半年度房屋新建案可售案件數，竟較去年同期暴增54.2%，暴量供給相對於小幅需求攀升，最有可能的結果就是房產物件賣壓增強，反而對房地產價格產生壓力，特別是桃園及基隆等推案量較去年同期增加130%以上區域，未來面對的賣壓可能會特別沉重。
5大行庫平均房貸利率低至1.624%，乍聽之下有利於買屋者，用更便宜的資金成本購置房屋，但中央銀行總裁楊金龍在六月底的理監事會也提醒房貸族，「未來利率不可能永遠在這裡」，這代表未來房貸利率持續下探幅度有限，反而很可能跟隨央行啟動升息循環而回升，這也意味著若心存搶利率便宜心態進場購屋者，很可能在未來3到5年內，就必須面對利率回升後，每月房貸支出額度大增的財務壓力，萬一購屋當時沒有預先將房貸利率上升納入家庭財務規劃中，甚或啟用只付利息的房貸寬限期作法，很可能就在不知不覺中，買下了超過家庭財務可以負擔的房產物件，此時暴增的房貸支出，恐怕將成為購屋者的惡夢。
因此，如果從自住的角度切入，最該關心的問題不是台灣房地產未來價格的波動方向與幅度，而是在預期房貸利率可能調漲2%至2.5%的前提下，計算出家庭可以負擔的購屋天花板價格，控制利率調升後的每月房貸支出，依舊低於家庭收入的1/3，方能免因房貸支出增加後，排擠其他食衣住行支出，造成家庭窮到只剩房子的負面狀況。
至於何時才可視為台灣房地產回溫前兆？當房地產供給量續在低檔盤旋，年均移轉棟數回升至30萬棟，以及房貸利率回到2.5%至3%左右的正常水準，可能才是台灣房地產走出陰霾的幾項指標。
作者簡介_dolin66
民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者，著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及「預售屋全攻略」一書。
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