數字很冷冽，卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣，卻能掌握標趨勢的起伏轉折，歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間，一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題，表象背後的潛在趨勢。
內政部營建署將105年11、12月平均用電度數低於60度的住宅，視為低度使用住宅（也就是俗稱的空屋），依據8月營建署公布的最新資料，全臺這樣情況的空屋有86.2萬戶；若把此數字除上同期的房屋稅籍戶數，就可以得到空屋率為10.22%；此外，營建署另統計屋齡5年內，仍維持第一次登記待銷售的住宅（俗稱的新建餘屋）戶數為7.3萬戶，相較去年同期的5.5萬多戶，短短一年內新建餘屋就增加了約1.8萬戶，且新建餘屋的數量從102年第4季的2.8萬戶，3年內幾乎快翻了3倍。
臺灣的總空屋率，在民國98年到105年房價多頭末期時，都穩定維持在11.49%至10.15%間，但新建餘屋數卻在近3年快速增加，凸顯了臺灣房地產市場供需失衡的狀況越來越嚴重，供給面看到了民國100年左右臺灣房地產市場價格持續攀升的榮景，以致於持續擴大買地蓋屋，但當時的價格其實已經是需求面可以負擔的極限，所以房價開始出現停滯，甚至回跌的現象，但供給端地都買了，屋子都蓋了，不可能說停就停，當然也不太願意大幅讓利，於是買賣雙方對於新建餘屋的價格認知就持續擴大，進而導致成交量下滑，賣不出去的新建餘屋，自然也就大幅增加。
如果只是新建餘屋的大幅增加，其實只要一定程度的降價，以及比較長的時間，臺灣房地產市場也不是沒機會消化完畢，但偏偏需求端的人口，最快可能在民國108至110年間，出現總人口數成長停滯的狀況，總人口不成長也就算了，臺灣人口老年化的速度實在太快，導致未來30～40歲青壯年的扶養比將快速拉高，而且多半是在養長輩，不是在養小孩，如果臺灣薪資停滯的狀況沒辦法改善，很難期待未來支撐臺灣經濟成長的青壯年，能有多少力量來消化這些空屋。
況且，現在維持在10%以上的空屋率，未來也可能藉由繼承的方式移轉給下一代，當人越來越少，居住需要的戶數也越來越低，除非政府願意採行更為開放的移民政策，不然日本房市泡沫破裂的時間點，幾乎跟人口紅利（指勞動人口佔總人口比例持續上升之時）消失的時間一致，很可能就是臺灣未來房地產市場的前車之鑑。
此外，臺灣房地產貸款利率已經處於歷史低點，但40年期房貸、寬限期持續延長等手段，卻依舊無法刺激房地產市場交易熱度（成交量持續處於歷史低檔），除了反應價格依舊沒有達到市場的平衡點外，臺灣的高儲蓄率，以及越來越多要靠儲蓄利息生活的年長者，讓臺灣不太可能比照美國，採行負利率的貨幣政策持續刺激房地產市場，未來利率向下調降的空間越來越少，也就代表在20年房貸期間內，利率向上調升的機率越來越高，這不但是房地產市場的另一個隱憂，更可能擴及銀行等金融產業。
當供給與需求端都出現失衡，房地產市場的問題只會越來越嚴重！
作者簡介_dolin66
民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者，著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及「預售屋全攻略」一書。
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