房地產泡沫有多可怕?就算有天你買進的房價跌到剩一半,你還是在付高點買進時的房貸

撰文者Rus
經營部落格 RusRule Financial Broadcasting 超過八年,內容專注在總體經濟分析、政府財政和公司治理,著有《公司的品格》一書。

房地產 買房 房子 購屋 房市 房價
圖片來源:dreamstime
圖片放大

分享幾個在我週邊的房地產故事。

第一個故事,前一陣子一位朋友介紹我去A市買房子,因為他的弟弟在那裡蓋房子可以給我們特惠價。坦白說,一聽到A市那麼遠,我的興趣就不大,除了受訓時去過這個城市,我和這個城市一直沒有太大的淵源。「那裡市價約一坪27~28萬,可以賣你21萬/坪。」聽到這裡我眼睛馬上一亮,立刻改口,我專程南下去看看。

我對A市不熟,特地找了在地老同學陪我去看。這個建案位置離高速公路交流道不到5分鐘,位於該市目前最夯的x期重劃區內,走路到最知名大百貨公司也差不多5~6分鐘,除了位於繁忙的大馬路上有點吵外,對我這個外地客來說,一切看來都很好。特別是銷售小姐知道我是從台北下來的,更是眉開眼笑,「我們這裡很多都是台北來的,你們台北一間房間的錢,我們這裡可以買三間。」介紹完,還拿出一大本厚厚的介紹書,告訴我週邊高樓成交價已經到了多高,和一些新聞剪貼描繪這個地區未來的前景,簡單地說,未來增值空間可期,絕對是投資的好標的。仲介小姐不知道我是喬好價格的,我試探性問了一下她價格,「我們本來是30~33萬/坪,不過因為賣太好了,上個月剛提高到33~36萬,當然啦,這是開價,您看喜歡哪一戶,我一定努力幫您爭取最好價格!」

當然,這是很標準式的說法,但當下在我心裡其實有二段截然不同的口白:

1.「靠~開價33萬/坪,就算打八折成交,我買21萬/坪,一坪也現賺5萬,80坪就賺了400萬。」

2.「靠~能用21萬/坪賣給我,他至少還賺10%,敢賣到33萬/坪,真他媽的暴利!」

和台灣很多「熱炒」的重劃區一樣,從高樓遠望過去,這裡至少蓋了數千戶的住宅,晚上去看,多數的燈都是暗的,「我們這區塊都是高級住宅啊,買的人都是像您這樣,可能在台北或上海工作,有空才回來,或者,你知道大老闆們都很忙的,都要忙到晚上才回家,千萬不要懷疑,這區塊的房子都賣完了!」

不知道這個故事告訴了你什麼,但對我來說,至少化解了我一個疑慮,為什麼這麼多房子都可以一下子就賣完了。

第二個故事比較簡短一點,有一位朋友的朋友最近不太爽,原因是銀行通知他投資的額度用完了,這個額度是多少我不知,但依他的身價肯定是以億元為單位,後來透過另一位大老闆的協調,銀行再給了他數億元的額度進場買房。這一位大老闆我和他見過幾次面,不過他眼中當然不可能看得起我們這種小咖,最深的印象是10幾年前,他的元配指著買給兒子,但小孩不喜歡想賣掉的跑車告訴我,「這個車很適合你,但是可惜你買不起!」Anyway,這位大老早就不做原來相關行業了,幾年前努力投資房地產,還開了公司專做房地產,「玩這麼大你不怕出事嗎?」「管他的,反正出了事全部都丟給銀行就好了!」

順便再加碼談第三個故事,來自我60多歲的鄰居。(台語發音)

「我18歲就從台南佳里上來台北,那時候也沒念什麼書,只聽人家說台北不錯就上來台北,看到很多台北人都騎偉士牌(摩托車),我就想要拼一台,我把偉士牌剪報貼在床頭,每天辛苦工作把每分錢都存下來,就是為了這個夢想,等錢一存夠了馬上去買一台,我從台北一路騎回佳里,結果全村的人都出來看,大家拍著我的肩,『x仔,在台北賺大錢哦!』心中感到無比驕傲,後來我的人生目標想換汽車,我一樣努力工作,只為了存夠錢把偉士牌賣了換二手車…後來,認識了我老婆,我知道有一天要結婚,我要讓我老婆有面子,所以早上工作,晚上也兼差,就是為了拼一棟房子還有買一台偉士牌給她爸當聘金,就這樣拼了三年,拼出了房子的頭期款,再和朋友標會買了台偉士牌,二個人一起拿著房地契,騎著偉士牌回去提親。」

「現在的年輕人啊,你要怪他們什麼草莓族也不對,我們年輕時人生一直有目標,而且只要拼,不要亂搞就會有,可是現在的年輕人他們人生沒有目標,很多東西怎麼拼也拼不到,所以乾脆把錢花在手機、電腦這種馬上可以用到看到的東西。」

再分享二個我個人小小的觀察:

1.如果你是高爾夫的愛好者,你或許有和我一樣的觀察,在約3~4年前平常日去北部的高爾夫球場幾乎人是很少的,但是近1~2年你去看,幾乎停車場都是滿的。

2.週遭一些企業界朋友愈來愈多討論的主題是,去哪裡投資買房子、要不要一起合買來殺價,而不再是全球經濟景氣、匯率,或是美國、日本和中國的客戶有多難搞。

為什麼這樣?經營環境愈來愈差,公司經營愈來愈辛苦,相形之下不動產投資輕鬆簡單,本小利大,為什麼不做?所以我認識的人,年紀大一點的,直接把公司關了或賣了,專心做不動產,有些大一點公司,直接把公司交給專業經理人,自己每天打球參加社團好探聽些投資機會,而有些人是只要把公司維持在最低規範,最好不賠,否則少賠就是賺,因為老闆本業是房地產。

這樣的結果就是你看到的,台灣的GDP一直在下修,主因是民間消費大幅下降,出口數字不佳,唯一一枝獨秀的只有營建相關支出還在一直成長,房地產是產業的火車頭,帶動了台灣經濟發展,所以「懇請政府不要再重蹈證所稅覆轍打壓房地產了!」「這是台灣目前經濟惟一僅存的命脈!」我相信這個論點不久會在愈來愈多媒體上看到。

可是如果反過來想,

1.如果一個國家的經濟成長是建構在很虛的泡沫經濟上,這樣健康嗎?在台灣,真正住房需求大於供給的城市屈指可數,多數城市其實是人口不足的,如果房子都只是「投資」用途,而不是居住用途,這樣的數字有意義嗎?

2.當媒體把內需消費下降指向油電雙漲、公務人員退撫制修改影響支出,我不知道媒體是故意不提還是真的忘了,另一個重要的因素,房價的高漲同時也吃掉和排擠掉許多年輕家庭的支出,不管是為了儲蓄頭期款或是後續的房貸,在我之前的文章曾提過,房地產的泡沫其實是一種很可怕的東西,因為就算有一天當你買進的房價跌到剩一半時,你其實還是在付高點買進時的房貸,而且這可能排擠掉的是你10~20年的消費,我覺得政府不應把這件事當閒視之。

3.社會的掏空:除非台灣有志向香港看齊,做做中國大陸的洗錢中心(sorry,發展金融中心),或是賣賣化妝品、金飾和一樓一鳳給大陸觀光客,否則再這樣下去,台灣過去引以為傲的製造業早晚會完蛋。而且不要忘了,這種製造業一旦退出,你就很難再回頭了。

4.社會對立:當你(或你父母)在繁華區有一筆(以上)的房地產,就註定你一生要勝過那些來自窮鄉僻壤苦學出身的人,書念得好不如投胎投得好,這已經是台灣目前的寫照了,當一部分人發現他這輩子再怎麼努力也趕不上時,要嘛他選擇認清事實委曲自己,要嘛他會擺爛,不管如何,這些人心裡一定永遠不平,貧與富的差距,會讓我們社會愈來愈對立,也愈來愈不安,事實上,這已經是目前開始出現的問題。

5.當年輕人失去希望:中年的我常喜歡告訴年輕人,「加油,勇敢表達你的意見,因為這個國家早晚是你們的。」這不是口號而是必然如此,不管你喜不喜歡,這些20、30歲的人,他們早晚會是40、50、60進而控制了這個國家,而我們會變成60、70、80要仰賴他們的人,就如同報紙上三不五時有明星父母控訴子女遺棄一般,如果我們從今天就開始剝削他們,你又要怎麼期待晚年他們不會清算你?如果我們任由這代年輕人繼續擺爛,又怎麼能期待他們到時能肩起這個國家的責任?

如果真的要再寫下去,房地產泡沫問題至少還有3頁可以寫,所以就此打住,但你心裡很清楚,問題絕對不只是以上這些。

有人說,台灣房地產泡沫源自全球性低利率和熱錢,其實台灣政府無力可為,這種論點其實是有點似是而非的,如果說美國、中國這種SIZE國家,或是像香港、新加坡這種以金融自由為號召的政府無能為力我還相信,但像台灣這種政府對金融、外匯乃至利率有高度控制的地方,再加上國際投資人多數對台灣根本沒有興趣(對台灣唯一有興趣的「國際」,只有中國大陸和香港),政府絕對有能力控制房市,真正的問題只在房地產的利益太大,政府單位沒有膽子去對抗這些背後的利益團體,也不會有人相信政府的政策是玩真的。

對執政者來說,你可以選擇繼續維持表面的榮景,等到有一天泡沫破了,在你任期末期或繼任者身上來承受;或者是,你可以選擇把膿包擠破,經濟再次下修所有人都罵你,但是在你任期末或繼任者身上慢慢恢復元氣;抑或是,乾脆把所有阻礙全部拿掉,加速泡沫,說不定因為房地產泡沬還可以帶動台灣經濟的全面復甦,徹底改造台灣,最後一點,我猜正是很多「政治家」和「財經專家」正試圖告訴大家的。

另外,這篇文章要告訴你的也不是xx城市的房價正處泡沬,或是這個泡沫快要破掉,而是當愈來愈多人把炒房當作正業而捨去了原本的行業(這些人多半是老闆),當我們的年輕人愈來愈不可能買起房子,愈來愈沒有夢想,當經濟愈來愈倚靠房地產,這對一個國家來說都不會是好事。

  • 分享: