不婚族買房》用找情人的方法挑房子

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
來源:JohnONolan@flickr, CC BY 2.0
圖片放大

讀者提問:

你好,我今年40歲,是遊走上海與臺北的室內設計師。由於我是不婚主義,留給小孩家產這種事,基本上就不是我買房的考慮因素。我對最近台北市推出幾個地上權住宅案很有興趣,打算在交通便捷的精華區買一戶地上權套房。除了我自己住以外,偶爾也可以讓交往中的情人同住。但也有朋友說買地上權住宅其實不划算,雖然買價只有市價七折,但是地租可能會一直調漲,繳到最後殘值趨近於零,還不如買一般住宅繳房貸,未來也可以賣個好價錢。請問子房老師,您怎麼看「地上權住宅」?

子房觀點:

很多人看不懂地上權住宅,其實可以簡單用「土地所有人」、「地上建物所有人」、「地上建物使用人」三個族群個體來看。

目前臺北市的知名地上權住宅,「土地所有人」都是政府。

經過標租地上權的程序,建商取得在該土地上開發的權利,完工後成為「地上建物所有人」。

建商再將地上建物分割成數百戶,「長租」給申購地上權住宅的民眾,這些民眾成為「地上建物使用人」。這個叫做「地上租賃權」,京站跟華固新天地都是此類產品。

倘若地上建物產權容許分割出售,民眾除了當「地上建物使用人」外,還可以當「地上建物所有人」。這個叫做「地上使用權」,臺北花園就是這樣的產品。

其實有沒有「地上建物所有權」,主要跟貸款擔保品、利率成數考量有關。沒有土地所有權的地上權住宅到底好不好呢?我想借用你的不婚主張來作說明。



如果「正常住宅」是結婚配偶,「地上權住宅」就像是不婚情人。

正常住宅會因為土地地段搶手而增值,地上權住宅由於不擁有土地,所以長期增值機會較低。就像與名門家世結婚,對方的資產收入有機會變成你的收入。但如果只是情人,即使對方家世顯赫,跟你也沒有什麼關係。

地上權住宅價格大概是正常住宅的6~7折,入手壓力相對小。就像與配偶結婚剛開始的確比較花錢,要辦婚宴拍婚紗搞一大堆花樣。情人交往就便宜多了,少了花錢的婚禮,只要安排幾次浪漫的約會,漸入佳境後說:「我們同居吧!」然後就可以在一起了。

但是養情人是很花錢的,除了每年要搞浪漫外,也要思考對方胃口會越來越大。就像地上權住宅要依公告地價每年繳地租,隨著現在公告地價每三年大幅調升,算一算其實也沒有很划算。

買正常住宅的好處是貸款容易,就像結婚後可能有機會得到雙方家長的資金挹注。但地上權住宅就不同了,沒有擔保品貸款不易,就像與情人交往缺錢時,只能向好朋友商情借錢週轉。

倘若結婚不到一個月就出軌必須分開時,許多當初參加婚禮的親友可能會怒討紅包回來,甚至要求當事人出面道歉。就像買正常住宅不到兩年出售,倘若沒有登記自用住宅,現在還會被多課10~15%奢侈稅。



但是「地上權住宅」就不用,這個月買下個月賣,沒有奢侈稅的問題。就像面對情人,這個月如膠似漆,下個月感覺不見了,有時分手用一通簡訊就搞定了。

至於地上權到期以後,會是怎樣的情況?

不婚情人,最後總歸還是他人的配偶。

地上租賃權到期回歸給建商,地上使用權到期回歸給地主。

如果你可以接受「不在乎天長地久,只在乎曾經擁有」,嗯,地上權住宅就是你的菜。



  • 分享: