讀者提問：

你好，我今年40歲，是遊走上海與臺北的室內設計師。由於我是不婚主義，留給小孩家產這種事，基本上就不是我買房的考慮因素。我對最近台北市推出幾個地上權住宅案很有興趣，打算在交通便捷的精華區買一戶地上權套房。除了我自己住以外，偶爾也可以讓交往中的情人同住。但也有朋友說買地上權住宅其實不划算，雖然買價只有市價七折，但是地租可能會一直調漲，繳到最後殘值趨近於零，還不如買一般住宅繳房貸，未來也可以賣個好價錢。請問子房老師，您怎麼看「地上權住宅」？

子房觀點：

很多人看不懂地上權住宅，其實可以簡單用「土地所有人」、「地上建物所有人」、「地上建物使用人」三個族群個體來看。

目前臺北市的知名地上權住宅，「土地所有人」都是政府。

經過標租地上權的程序，建商取得在該土地上開發的權利，完工後成為「地上建物所有人」。

建商再將地上建物分割成數百戶，「長租」給申購地上權住宅的民眾，這些民眾成為「地上建物使用人」。這個叫做「地上租賃權」，京站跟華固新天地都是此類產品。

倘若地上建物產權容許分割出售，民眾除了當「地上建物使用人」外，還可以當「地上建物所有人」。這個叫做「地上使用權」，臺北花園就是這樣的產品。

其實有沒有「地上建物所有權」，主要跟貸款擔保品、利率成數考量有關。沒有土地所有權的地上權住宅到底好不好呢？我想借用你的不婚主張來作說明。

如果「正常住宅」是結婚配偶，「地上權住宅」就像是不婚情人。

正常住宅會因為土地地段搶手而增值，地上權住宅由於不擁有土地，所以長期增值機會較低。就像與名門家世結婚，對方的資產收入有機會變成你的收入。但如果只是情人，即使對方家世顯赫，跟你也沒有什麼關係。

地上權住宅價格大概是正常住宅的6～7折，入手壓力相對小。就像與配偶結婚剛開始的確比較花錢，要辦婚宴拍婚紗搞一大堆花樣。情人交往就便宜多了，少了花錢的婚禮，只要安排幾次浪漫的約會，漸入佳境後說：「我們同居吧！」然後就可以在一起了。

但是養情人是很花錢的，除了每年要搞浪漫外，也要思考對方胃口會越來越大。就像地上權住宅要依公告地價每年繳地租，隨著現在公告地價每三年大幅調升，算一算其實也沒有很划算。

買正常住宅的好處是貸款容易，就像結婚後可能有機會得到雙方家長的資金挹注。但地上權住宅就不同了，沒有擔保品貸款不易，就像與情人交往缺錢時，只能向好朋友商情借錢週轉。

倘若結婚不到一個月就出軌必須分開時，許多當初參加婚禮的親友可能會怒討紅包回來，甚至要求當事人出面道歉。就像買正常住宅不到兩年出售，倘若沒有登記自用住宅，現在還會被多課10~15%奢侈稅。

但是「地上權住宅」就不用，這個月買下個月賣，沒有奢侈稅的問題。就像面對情人，這個月如膠似漆，下個月感覺不見了，有時分手用一通簡訊就搞定了。

至於地上權到期以後，會是怎樣的情況？

不婚情人，最後總歸還是他人的配偶。

地上租賃權到期回歸給建商，地上使用權到期回歸給地主。

如果你可以接受「不在乎天長地久，只在乎曾經擁有」，嗯，地上權住宅就是你的菜。