說起買房子，你的第一個念頭是什麼？與其被恐懼和貪婪淹沒，不如學會看屋和議價技巧，理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法，幫你一步步完成自己的買屋夢想。
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longhorndave@flickr,CC BY 2.0
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房子不是標準品，即使是同一個建案，不同格局、不同戶別、不同面向也有不同的訂價，而最常見的，就是樓層價差。以預售屋、新成屋來說，哪些樓層價格最好談呢？
由於預售屋、新成屋的價格由建商決定（少部份建案由代銷訂價），所以各樓層的價差沒有公定標準，不過一般來說，2樓與4樓的訂價通常最低（很多建案的2樓與4樓同價），如果是車道上的2樓，通常價格又會再低一點，成為全建案中最優惠的戶別。
除了2樓和4樓外，優惠的樓層也和建案的公設、停車空間、消防法規有關。有些建案基地不大，車位採機械循環式，由於買方大多會擔心機械震動、噪音問題，所以車位上方的戶別就比較有議價空間。例如，我曾看過的預售屋的機械循環車位規劃在後棟B1-2F，所以後棟的3樓就比較好談價格。而樓層較高的大樓，需規劃中繼水箱，水箱下方的戶別也同樣有震動和噪音疑慮，議價空間也較大。
每樓層單坪價差，約落在2千到5千元
至於樓層價差，則視建商的規劃和建物的總樓高而異。如果建商希望整棟社區的成交價不要落差太大，那麼各樓層的單坪價差可能只有2千元～3千元，如5樓訂價為每坪20萬，那麼9樓每坪訂價可能為多8千元～1萬2千元左右。也有建商一律以每坪差異5千元作為樓層價差訂價，至於實際售價價差則依建案的折扣數而定。
有的建商依分樓高階段訂價，例如總樓高如為12樓，5樓以下為低樓層，6～9樓為中間樓層，10樓以上為高樓層，6～9樓間各樓層每坪可能僅加幾千元，但到10樓以上，單價立刻跳上另一個門檻，如有景觀訴求，價差則更明顯。但如果有消防灑水頭，由於會影響裝潢後的樓層淨高，價差也略有影響。除非是超高樓層（每個樓層都要有消防灑水頭），不然一般建案皆以11樓以上要規劃消防灑水頭，使得11樓以上略有抗性，至於是否有價差，則依建商訂價策略而異。
有露台、挑高或樓中樓設計，通常較貴
此外，由於頂樓有日曬室溫較高、下雨怕漏水的疑慮，有些建商反而會將頂樓的次高樓層訂為整棟建案最高的價格，也反映了一般買方的指名度和需求。
以上是一般建案的各樓層訂價邏輯，不過，如果遇到特殊產品，如某些樓層有規劃露台，有挑高或樓中樓的規劃等，可就得斟酌調整囉！
本文獲「House 123」授權轉載，原文在此
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
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