說起買房子，你的第一個念頭是什麼？與其被恐懼和貪婪淹沒，不如學會看屋和議價技巧，理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法，幫你一步步完成自己的買屋夢想。
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和心愛的另一半一起生活，是一件最幸福不過的事。可是，房價這麼高，到底應該買還是租呢？
要回答這個問題，可以從「居住需求」和「財務試算」著手！
「居住需求」不外乎以下幾點：
地點：上班的地點在哪裡？住哪裡通勤上班比較方便？希望和其他家人住得近一點？特別喜歡哪一區的環境？有其他特殊的需求？
需求坪數：室內需要幾坪？格局希望是幾房幾廳幾衛？特別喜歡有陽台的格局，可以種花花草草？
類型：要有電梯嗎？還是無電梯公寓也可以接受？要有收發室可以代收快遞、包裹？下班時間總是太晚，需要有專人收垃圾嗎？需要車位嗎？
屋齡：可以接受屋齡最多到幾年？
值得注意的是，如果你只能接受電梯華廈或電梯大樓，室內需要的坪數必須除以80%-65%（依公設比20%–35%推估）才是權狀坪數。例如，電梯大樓室內坪數需要20坪，假設公設比30%，則權狀必須為28.6坪（20÷0.7=28.6）這和第二部份的「財務試算」有關，必須要設定清楚。
和另一半溝通完以上的問題，就可以歸納出彼此的需求：「我們想住在______（區域）、屋齡_____年、____（有或無）車位、權狀________坪的___________（類型）」
需求清楚了，接下來就要進行「財務試算」了！
想要一起生活，除了「買屋」之外，還可以選擇「租屋」。因此在評估財務可行性時，我們同時從「租金」和「買價」著手：
租金行情：先到幾個租屋網站逛逛，看看符合上述需求條件的房子大約都租多少錢？如果有空，不妨可以挑幾個實地去現場看屋，跟房東聊聊，也許租金還有議價的機會。
每坪買賣成交行情：到實價登錄網站查詢想要的區域的買賣成交行情。記得要將屋齡、類型考慮進去。如有車位，記得將車位坪數和價格從總坪數和總價裡拆分，才能得出正確的每坪單價。你也可以善用一些好用的均價行情網站查詢成交行情。
購買總價預估：將需求設定的「權狀坪數」x「每坪買賣成交行情」，就是購買總價。
購買自備款預估：買房子首先要準備的是「自備款」。「自備款」除了「頭期款」外（如以貸款7成或8成計算，等於總價x20%～30%），還有「稅費」（仲介費、契稅、印花稅、代書費、履保費用等，仲介費約為總價的1%～2%，其他稅費可以先以3～6萬計算）、裝潢、家具家電等費用。
資源盤點：仔細列下彼此的資源，包含兩人的存款、獎金、基金、股票等。是否有長輩或家人可以資助？需要動用到保單借款或房子增貸？
貸款試算：除了準備好「自備款」，每個月的「貸款」更是和未來的生活品質息息相關。在初期，由於剛支付了一大筆自備款，可以考慮善用只還息不還本的「寬限期」來舒緩彼此的財務壓力。因此可以針對「寬限期每月還多少」、和「之後本息攤還的貸款金額」進行試算。
在這裡，有三個關鍵的評估重點：
1.寬限期期間，「每個月支付利息」和「以租代買，每月需要付的租金」哪一個高？
2.寬限期後，本息攤還的支付金額佔兩人收入多少比重？付完貸款後的餘額夠兩個人生活嗎？
3.預計住幾年？行情預計會上漲還是不明朗？
某方面來說，如初期使用寬限期，「買屋」和「租屋」最大的差別就是「彈性較小」（不能說搬就搬，要解約就解約）以及「需要支付自備款」。至於後續每個月的現金流，其實差異不大。因為通常要支付給房東的租金，和每月要付給銀行的利息相去不遠。但即便如此，還是要考量寬限期後兩人的付款能力，以及對房價的預估。
如果對選擇的區域行情樂觀，現金流量也規劃得宜，那麼善用寬限期買屋是一個可以考慮的方式，未來也可以以小換大，為未來的下一間房子奠定財務基礎。如果對選擇的區域行情市況沒有把握，現金流量也較緊，那麼只要彼此溝通有共識，「以租代買」彈性大，負擔小，反而是一個好選擇。
如果兩人決定要買房子，但「財務試算」無法過關怎麼辦？這時候，就要回歸到「居住需求」了，彼此願意修正條件嗎？也許從電梯大樓換成公寓，由於公設和單價都較低，總價預算可能立刻打五折！或是選擇其他較遠、但交通方便的區域，降低預算的壓力。
而不管如何，兩人的共識最重要！別忘了一開始決定共同生活的初衷，房子是生活的場域，而「買」或「租」只是實現的管道和彼此財務規劃的一環而已，不是嗎？
－本文獲「House 123」授權轉載，原文在此
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
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