預售屋該注意什麼細節?什麼地方絕對要避開?6大注意事項一次提醒,還教你怎麼買便宜

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預售屋該注意什麼細節?什麼地方絕對要避開?6大注意事項一次提醒,還教你怎麼買便宜

預售屋怎麼買有眉角,買預售屋不是只要看總價跟付款方式而已,有很多魔鬼細節要注意,還有什麼絕對不能碰的地方,邀請百億房產教練Renba一起來告訴你!

參觀樣品屋注意事項

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1.牆面天花板偷空間:不少樣品屋的設計會偷空間,天花板、牆面、走道等,這在房屋完成後的感受會完全不同。例如,牆面寬度在樣品屋,常常只有一層薄薄的木板。

2.注意玻璃鏡面設計:玻璃和鏡面有讓空間放大的效果,但是當你真的住進去,是不需要這些設計的。

3.開門空間要預留:很多樣品屋直接把門拿掉,必須注意開門空間要預留。

4.傢俱比例要小心:樣品屋的傢俱有玄機,有的會做比較小,讓空間看起來更大。例如,衣櫃正常要60公分,有些樣品屋會做40公分衣櫃,只要看衣服是掛橫的,就要有警覺。

5.採光方位要對照:記得要特別對照格局圖。

6.標配品牌要拍照:樣品屋成列的標配品牌,最好都拍下來。

怎麼買到便宜價?

1.早鳥買:通常預售屋在一開始賣的價格最優惠,愈後面買會愈貴。

2.找建商:記得,如果想要買到便宜,順序很重要。如果有門路,記得要先找建商帶你去看房子,這樣才有機會省掉代銷成本。

3.揪團購:一次買多間價格比較好談,可以透過網路力量嘗試。

話說回來,找經理出來會比較便宜嗎?通常不會,因為當上經理或主管,通常是業績比較好的人,所以他們更會演,找經理可能只是找更厲害的對手出來。而且一般來說,建商每一戶都有設定底價給代銷,代銷能給的折扣是有限制的。

不二價是真的嗎?

現在市場上愈來愈多案子開始做不二價銷售,但有些人還是沒辦法接受「買房子不能殺價」。

其實不二價銷售未嘗不是一件壞事,可以避免成交價有差異的狀況,畢竟不是每個人都那麼會殺價,明定的房價也讓市場更透明。

此外,車位可以殺價嗎?車位當然可以殺價!常常會聽到案場說車位不能殺價,但如果車位行情是200萬元,案場車位賣到270萬元,不要猶豫,殺下去就對了。

注意不要買一案建商

買房子,建商很重要!直接關乎到住的品質,以及後續修繕服務的問題。

絕對不能買的是「一案建商」,因為最可能有倒閉的風險,導致你血本無歸;有些一案建商還有體系,像是知名的「維冠大樓」,雖然很多案子叫「維冠」,但每一間都是用不同公司登記蓋的,這種一定要特別注意——明明有想要長期經營的願景,卻沒有長期經營的作為,就是要規避保固責任。

不是房子一定要蓋得零缺失才能買,有些建設公司會用比較好的建材和請比較好的工,但價格就會差很多!重點是,未來後續的修繕保固找不找得到人負責,買房子前,一定要了解未來房子有問題,誰會來處理,以及該怎麼聯絡等等。

然而,知名建商比較貴,合理嗎?這並沒有所謂的對錯,就看你怎麼選擇。

有些大品牌的建設公司,願意花更多成本請技術好的工人、用更好的建材等,但這些成本也會反應在售價上。

預售屋合約的魔鬼細節

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1.履約保證機制
①價金信託/不動產開發信託:由第三方銀行或是信託業者來信託管理,較推薦這種方式。
②同業擔保/公會擔保:由同一個等級的建商或是公會提供連帶擔保,建商蓋不下去的話,最後由他們來幫忙蓋完。
③價金返還保證:建商最少用的機制,所有錢存進信託專戶裡,在交屋前,建商不能動用這筆錢;如果建商倒閉,消費者可以把錢全部拿回來。

2.建材表:參觀樣品屋和看建材表,有些地方要注意!
①同等級:在合約裡很常見,通常不會有太大問題,因為有價錢來界定,就算換了品牌,也會是差不多市價的產品替換。
②高級:高級鋁窗、高級防爆門等,這種寫「高級」的部分,就很難界定其建材,因為每個人對高級的認定不同。
③進口:進口廚具、進口衛浴等,合約裡出現這些字眼也要注意,歐洲、中國、東南亞,都是進口,但是差很大。
④樣品屋要拍照:廣告是合約的一部分,不能現場展示和之後給你的不一樣,拍照留存,保障自己權益。

3.磋商條款:買賣房屋,內政部有定型化契約範本,而磋商條款就是買賣雙方想對範本內容修改或增加附註,也往往成為交易時最多爭議的地方,要特別注意!

①交屋款:內政部規定5%,但不少建商有自己的規範,因此在交屋條款中最常見。交屋款如果低於10萬元最好不要簽,因為交屋款某種程度代表建商蓋房子的信心。

②二工區域:原本建造圖裡沒有的設施,例如現在公設會規定機房、管委會、緊急避難空間等,但不見得用到這麼多空間,建商就會把這些用不到的轉作公設,如健身房、瑜珈教室等,增加賣點還不會增加公設比。

要特別注意的是,這些二工區域最好是「活動式」的,因為畢竟仍是違規使用,如果被檢舉,像廚藝教室這種「固定式」公設就要特別注意。

③外貸保證金:如果你沒有跟建商配合的銀行貸款,建商會要求簽這一條款,以免你到時候不撥款。但真正要注意的是,這種條款通常附帶,例如通知你的7天內就必須要撥款,否則就算違約(違約處罰可參考「內政部地政司資料第45頁,預售屋契約應記載事項(19)」。

應該請驗屋公司嗎?

驗屋公司透過專業儀器,可以驗出你看不到的缺失,而且記得一定要複驗,才會知道建設公司到底有沒有修好。

之前有個案例是,驗屋公司初驗完,貼標籤請建商修正,建商竟然只把標籤撕掉就跟屋主說修好了,好險有複驗,才知道缺失都沒改正。因此為了保障自己的權益,建議花小錢請驗屋公司,比交屋後出問題整修還好。

此外,驗屋建議要拍照。建設公司不管多大間,在修正缺失項目上,幾乎都只有手寫,不會拍照。像是「油漆不平」,整面牆這麼大是哪裡不平?因此拍照可以讓雙方溝通更好,也保障自己的權益,確保建設公司有針對缺失進行修繕。

預售屋購買守則

1.「一案」建設公司絕對不要買!
2.交屋款低於10萬元千萬不要買!
3.建案二工區域很多,或是二工區域都設計「固定式」公設要特別注意!
4.附近有明顯嫌惡設施要特別注意!

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:買預售屋該注意什麼?教戰守則告訴你!

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