誰說只有惡房東?惡房客欠租失聯,房東可直接清空、回收房屋嗎?

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誰說只有惡房東?惡房客欠租失聯,房東可直接清空、回收房屋嗎?

日常生活中,經常房東會碰上的狀況是:惡房客突然失聯不見,但是卻將一堆東西留在租屋處內。這時候,租客跑了的狀況下,房東能將屋內的遺留物全部清空嗎?如果直接清理掉的話,會有什麼法律責任嗎?

關於這個問題,讓厝邊好律師來解說:

房客有回復原狀義務

依照民法租賃法律關係以及最近公布的租賃專法(租賃住宅市場發展條例)的規定,房客(也就是承租人),在租約到期時或提前解約時,對於承租的房屋有回復原狀的義務,須將房屋清空騰空返還給房東。

法條依據:
民法第451條:

「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」
租賃專法第12條第1項前段:
「租賃契約消滅時,租賃住宅之返還,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。」

然而厝邊好律師要提醒的是,關於房客的回復原狀的義務,許多房東會誤解「回復原狀」的意義,要求房客必須要粉刷牆壁、或承擔清潔費、修繕費,進而從中苛扣押金(另見:【民事法】退租時,押金不能亂扣油漆費、清潔費~)。

所謂「回復原狀」,不當然是回復至「全新的狀態」,法院在審理回復原狀時,事實上也會思考法律關係的社會意義。如果綜合客觀條件,房客已將房屋回復至可供房東出租、使用的狀態時,房東即不能主張房客沒有善盡回復原狀的責任,而苛扣押金。因此,所謂「回復原狀」,概念上應是理解為「回復至應可使用」之狀態,而非當然的「回復至全新的狀態」。

房客失聯,房東可以合法直接清空房屋?

誠如前述,在現實生活中,經常有房東會碰上「欠租惡房客突然跑掉、失聯不知去向,卻遺留一堆個人物品」的情況。這時候許多房東應該會不知所措,煩惱清也不是,不清也不是。一方面承受房屋不能繼續出租的損害,一方面又擔心直接進去可能又涉及刑事侵入住宅等罪。

其實這時候,如按照租賃專法的設計規定,房東是可以將失聯房客遺留的東西視為廢棄物,清空房屋而將房屋收回。

法條依據:
租賃專法第12條第2項:
「前項點交後尚有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。」

惡房客失聯、遺留物品、收回房屋處理的做法

雖然當前租賃專法有規定,面臨惡房客失聯,卻遺留物品(或垃圾)的情況時,房東可以清理收回房屋。但在處理時的相關做法,好律師建議如下:

步驟1:通知終止租約、要求惡房客在相當期限內會同點交。
步驟2:通知惡房客在相當期限內盡速取回,如不取回時,視同廢棄物清理。
步驟3:向法院提告因清理支出的費用、惡房客積欠的租金、或是提起遷讓房屋訴訟。

解釋說明:
通常惡房客會失聯,多半會伴隨積欠房租超過2個月的情況,這時候如果惡房客失聯時,房東可以先催告通知惡房客終止租約,並要求在相當時間內會同點交房屋。如果惡房客仍相應不理,房東可依租賃專法的規定,限期要求惡房客應盡速取回遺留在房屋內的物品。如果超過催告時間,惡房客仍避不見面或相應不理,這時候依租賃專法的規定,該遺留物即視為廢棄物,房東便可以進行清理收回房屋。

如果房東這時候仍有疑慮,便可以向法院提出民事訴訟,請法院確認自己有權利可以收回房屋,避免爭議。但向法院提告,現實上不是一定要做的,畢竟租賃專法已明白揭示房東的權利義務,這時候清理收回房屋,房東是屬於「依法行使權利」,法理邏輯上並不會有所謂的違法情況存在。

通常合理的催告時間並不一定,取決於個案判斷。許多房東會以為進行催告時都要寄發存證信函,比較正式又有存證效果,但這樣的想法是不完全的。畢竟,在惡房客失聯的情況下,要寄存證信函去催告,通常惡房客是收不到,畢竟惡房客早已不知去向。

這時候,其實房東如果以「Line」、「微信」等通訊軟體,或以簡訊寄給惡房客時,同樣就有催告效果,因此不一定要寄存證信函,也不用一定非請律師撰寫不可。

這部分的詳細解釋,可見:【生活法律】存證信函怎麼寫?一定要請律師寫嗎?

延伸閱讀:
【法律小學堂】打官司提告須知~民事訴訟程序及流程~
【民事法】提前解約,房租押金要被扣一個月,公平嗎?

本文獲「厝邊好律師」授權轉載,原文:【生活法律】惡房客欠租失聯,房東可直接清空收回房屋?

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