日常生活中，經常房東會碰上的狀況是：惡房客突然失聯不見，但是卻將一堆東西留在租屋處內。這時候，租客跑了的狀況下，房東能將屋內的遺留物全部清空嗎？如果直接清理掉的話，會有什麼法律責任嗎？

關於這個問題，讓厝邊好律師來解說：

房客有回復原狀義務

依照民法租賃法律關係以及最近公布的租賃專法（租賃住宅市場發展條例）的規定，房客（也就是承租人），在租約到期時或提前解約時，對於承租的房屋有回復原狀的義務，須將房屋清空騰空返還給房東。

法條依據：
民法第451條：
「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」
租賃專法第12條第1項前段：
「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。」

然而厝邊好律師要提醒的是，關於房客的回復原狀的義務，許多房東會誤解「回復原狀」的意義，要求房客必須要粉刷牆壁、或承擔清潔費、修繕費，進而從中苛扣押金（另見：【民事法】退租時，押金不能亂扣油漆費、清潔費～）。

所謂「回復原狀」，不當然是回復至「全新的狀態」，法院在審理回復原狀時，事實上也會思考法律關係的社會意義。如果綜合客觀條件，房客已將房屋回復至可供房東出租、使用的狀態時，房東即不能主張房客沒有善盡回復原狀的責任，而苛扣押金。因此，所謂「回復原狀」，概念上應是理解為「回復至應可使用」之狀態，而非當然的「回復至全新的狀態」。

房客失聯，房東可以合法直接清空房屋？

誠如前述，在現實生活中，經常有房東會碰上「欠租惡房客突然跑掉、失聯不知去向，卻遺留一堆個人物品」的情況。這時候許多房東應該會不知所措，煩惱清也不是，不清也不是。一方面承受房屋不能繼續出租的損害，一方面又擔心直接進去可能又涉及刑事侵入住宅等罪。

其實這時候，如按照租賃專法的設計規定，房東是可以將失聯房客遺留的東西視為廢棄物，清空房屋而將房屋收回。

法條依據：
租賃專法第12條第2項：
「前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」

惡房客失聯、遺留物品、收回房屋處理的做法

雖然當前租賃專法有規定，面臨惡房客失聯，卻遺留物品（或垃圾）的情況時，房東可以清理收回房屋。但在處理時的相關做法，好律師建議如下：

步驟1：通知終止租約、要求惡房客在相當期限內會同點交。
步驟2：通知惡房客在相當期限內盡速取回，如不取回時，視同廢棄物清理。
步驟3：向法院提告因清理支出的費用、惡房客積欠的租金、或是提起遷讓房屋訴訟。

解釋說明：
通常惡房客會失聯，多半會伴隨積欠房租超過2個月的情況，這時候如果惡房客失聯時，房東可以先催告通知惡房客終止租約，並要求在相當時間內會同點交房屋。如果惡房客仍相應不理，房東可依租賃專法的規定，限期要求惡房客應盡速取回遺留在房屋內的物品。如果超過催告時間，惡房客仍避不見面或相應不理，這時候依租賃專法的規定，該遺留物即視為廢棄物，房東便可以進行清理收回房屋。

如果房東這時候仍有疑慮，便可以向法院提出民事訴訟，請法院確認自己有權利可以收回房屋，避免爭議。但向法院提告，現實上不是一定要做的，畢竟租賃專法已明白揭示房東的權利義務，這時候清理收回房屋，房東是屬於「依法行使權利」，法理邏輯上並不會有所謂的違法情況存在。

通常合理的催告時間並不一定，取決於個案判斷。許多房東會以為進行催告時都要寄發存證信函，比較正式又有存證效果，但這樣的想法是不完全的。畢竟，在惡房客失聯的情況下，要寄存證信函去催告，通常惡房客是收不到，畢竟惡房客早已不知去向。

這時候，其實房東如果以「Line」、「微信」等通訊軟體，或以簡訊寄給惡房客時，同樣就有催告效果，因此不一定要寄存證信函，也不用一定非請律師撰寫不可。

這部分的詳細解釋，可見：【生活法律】存證信函怎麼寫？一定要請律師寫嗎？

延伸閱讀：
【法律小學堂】打官司提告須知~民事訴訟程序及流程~
【民事法】提前解約，房租押金要被扣一個月，公平嗎？

本文獲「厝邊好律師」授權轉載，原文：【生活法律】惡房客欠租失聯，房東可直接清空收回房屋？

{DS}