房市「大風暴」已至,5年後80%的開發商可能面臨關門,買房的要後悔了嗎?

撰文者胡偉良
胡偉良博士
台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,
分享正確、專業的房地?知識,協助大眾買得起、住得進好屋。
房市「大風暴」已至,5年後80%的開發商可能面臨關門,買房的要後悔了嗎?

2014年下半年開始,房價止升回跌,交易量更是大幅銳減,一時間炒房客哀鴻遍野,遍體鱗傷,一夕間,支撐房地產發展的因素都變了,以前買房的人開始賣房,買賣關係逆轉。

經過多年的療傷止痛,房地產似乎又逐漸的恢復了生機,業者逐漸體認到當前的房地產經營需要創新,要重新抓住消費者的真實需求。過去房子不夠,所以民眾買房是為了找尋棲身之處。如今這個基本面已經改變了,買房除了棲身,還要講求居住品質,房地產過去快速增長的情勢已經改變,房地產的增長速度會下滑。

現在大多數的富人都在賣房子,那誰來接盤呢?如果房地產開發公司本身的營運競爭力、土地開發能力、資金操作能力都不錯,那麼還可以繼續做下去,反之,若企業還沒有做好準備,培養好自己的上述競爭能力,則此刻退出經營也許反而會是一個比較妥適的自保方法。當今的市場競爭已經很殘酷了,未來那些資金槓桿比較高的、現金流緊張的都可能面對企業的存活問題。

5年後,80%的開發商可能面臨關門或轉行,對那剩下20%,未來10年則將是那些倖存者在房地產行業重新發展的大好機會,需要業者用心、安心、創新、和全力投入,做足專業化,在核心競爭力方面做強,才有機會爭得一席之地。

胡偉良觀點》

當前房市的最大問題不是房子不夠,而是合規的房子比例太低(只有20%左右),其餘的除了結構安全性不夠外,加上老舊和居住性不佳,因此出現了巨大的老屋改建市場商機。像台北市這樣的城市,房子究竟夠還是不夠,要看存量,也要看未來人口的增量,更重要的是看這些老屋改建的速度和狀況。

因為不斷的有外地人口流入台北市工作,人口流入一定有購房的需求,所以台北市的房價不會出問題,短期縱若下跌,跌幅也不會太多,日後仍有機會回漲。

再來就房子而言,正常的租金回報率應該是銀行貸款利率再加2.5%左右的折舊和維護成本,目前銀行的貸款基準利率是1.7%,所以租金回報率要在4%左右才算合理,長期來看,當租金回報率低於銀行貸款利率時,就說明房價太高了,會跌;反之,就表示房價太低,會漲。台灣當前的租金回報率是怎樣的呢?以台北市為例,現在新房的租金回報率大約是2%左右,只比銀行的貸款利率略高一點,但只有合理租金回報率的一半,說明了當前的新房房價確是太高了,所以房價應該會跌、當前的房價畸形不正常!

台灣在2003年以來的房地產市場狂飆,也使得房地產市場處在泡沫中,這段飆漲期間,甚至出現土地比房子貴的現象,就是麵粉比麵包貴。這並不是個正常現象,終究透過市場機制,房價會緩跌,逐漸回歸到合理水準。相比於其他國家,全球平均租金回報率水平是7%~8%。在這種情況下,台灣房價豈能一枝獨秀,長期走高?

本文獲「台灣商務」授權轉載,原文:房市“大風暴”已至,買了房的要後悔了嗎?


  • 分享: