房市反彈可能只是幻象!中古屋比預售屋好的秘密:買房避開3大區域

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房市反彈可能只是幻象!中古屋比預售屋好的秘密:買房避開3大區域

「Dr. J,你會買預售屋嗎?」這是一個網友常問的問題。 「不會耶!我喜歡看預售屋,但不會透過預售的管道購買。」很認真地回答。 通常網友會好奇地追著繼續問:「可以分享原因嗎?」

看著臉友的大哉問,雖然整個回答起來很麻煩,但畢竟買房子可是人生大事情,還是很認真地給個簡單的答案:「一時間也很難說明清楚,第一個原因是預售屋只能看到一副未來幻想的建築模型,擔心蓋出來與原本想像的落差太大;第二點,預售屋通常由代銷公司銷售,很難有讓人驚奇的殺價空間。

「所以Dr. J比較喜歡中古屋?」

「是的,我會優先選擇五到十年間中古屋,如同買中古汽車一樣,開過一陣子的車子,零件大多磨合的差不多,也可以從市場中打聽一些小道消息,譬如說有沒有人自殺,水管是否暢通,管委會運行是否順暢;像是基隆著名大社區城上城,就有新聞傳出一些拒繳管理費的問題。」

我國不動產購屋習慣還是以中古屋為大宗,參照下圖,大約佔75%以上,與美國、英國等相當;但是日本卻不到20%,可能與日本地震多、傳統建築以木造房為主,所以養成了壞了就換新房子的習慣。我國雖然也有地震,但建築物耐震度尚可,所以四、五十年的老房子還是非常普遍。

低檔盤旋、量縮整理的移轉筆數

每一季都會追蹤不動產的移轉數據,2018年第2季的不動產移轉數據,先來看下圖,有關於住宅移轉總筆數中第一次登記加上買賣的部分,2018年第2季為43,956筆,相較於2018年第1季39,155筆,成長幅度達到12.26%的雙位數字,與去年同期的第2季41,132筆,則成長了6.87%。

從下圖來看,最近三季確實可以形容為觸底反彈,但相較於較於過去動輒6萬以上的移轉筆數,很難說現在已經有效反彈,頂多能說抖動一下,因此可以稱之為「價平量跌」。

從股票市場來說,「價平量跌」有很多種可能性,有可能是價格過高導致追價不足,未來可能行情反轉下跌;把這個概念導入房地產來看,也是相當符合,目前房價大多還在高檔,年輕人薪資過低導致追價買盤不足,出現價平量縮的現象。

如前所述,國人偏好中古屋交易,可是未來都更、重劃區的新屋持續暴量,全國到處都是重劃區,重劃區的馬路邊看到一個又一個的銷售廣告,紅綠燈一停車,馬上有發送海報的老人希望你搖下車窗,代表著供給量大增,相較於少子化導致需求不足,市場供需無法平衡,行情自然反轉下跌。

都市集中化、鄉村空洞化:三大優先避開區域

持有房屋者如果希望短期就能夠價格噴出,需求面一定要增加。只是缺乏外來人口的買盤,人才又因為低薪不斷往海外移動,死亡率提高又使得繼承不動產集中化,實在看不出來未來需求面會增加。但也不是每個地方都不會漲,因為人口減少反而加速「都市集中化、鄉村空洞化」的現象。

區域發展的變動也會影響人口數量的增加或減少,像是台北市的熱門商業區往信義區、西門町方向移動,北高雄發展較南高雄為佳;觀察點除了人口、房價等數據之外,夾娃娃機店也是一個有趣的觀察點,當一個區域街頭巷尾遍佈著一家又一家的夾娃娃機,也顯示出實體店面不景氣的現象,代表著區域發展程度的落寞;換言之,商業落寞發展區域也不是持有不動產的好區域,像是台北市東區、高雄火車站附近等。

少子化導致大學倒閉、整併,甚至於已經有康寧大學自動降為專科學校,學區租賃市場的快速下滑,未來出生人口20萬的世代逐漸到了唸大學的年齡,此一現象只有惡化,看不見好轉的契機。

公寓沒有電梯,雖然少了一些虛坪,可是老人化的世代發展下去,老人膝蓋退化使得爬樓梯不便,自然而然地會改住在有電梯的大樓、老人宅,地點不佳的四樓以上公寓住宅要認真考慮脫手,以免未來的價格會因為需求大幅度減少而更加低迷。

本文獲「大數聚」授權轉載,原文:空虛的房市反彈 買房、挑房應該三大優先避開的區域


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