購屋可能是多數人理財的首要目標，但是因為金額龐大，在理財上也要小心處理。在財務規劃上，我們看到部分人在購屋時，沒有好好衡量自己的財務狀況，以至於在購屋上可能產生不小的損失。
李先生夫妻都在工作，他們有一個5歲的兒子。李先生是從事業務性質的工作，因為收入不錯，夫妻兩人薪水每月21萬元，由於覺得買房子是一個不錯的投資，現在的房貸利率也低，因此他們除了自住的房子外，又買了另外一間房子當投資。
這是他們的財務狀況：
除了不動產外，他們沒有其他的投資，而房貸支出也占了他們月支出的一大半，資產主要也都是不動產。
但是意外的是：李先生工作產生變化，公司無預警的組織變動，他遭到資遣。換了一個工作後，薪水從原來的17萬變成了12萬，突然少了5萬的月收入，讓他們每個月透支4萬多元。
他們開始思考要如何因應，他們每月最大的支出來自於房貸：自住房子貸款1,500萬，利息2%，月繳75,756元。另一間投資用的房子貸款900萬，利息1.5%，月繳43,375元。如果把投資用的房子賣掉，應該可以解決每月透支的問題，但是他們找了房仲來詢問，才知道附近的房價已經跌了約三成。二間房子原先的買價及貸款資料如下：
他們現在的資產負債狀況表：資產從原來的2,058萬，變成870萬。
後來他們賣掉投資性不動產，每月減少了43,375元房貸支出，雖然他們因此虧了一些錢，但是至少每個月不再透支，家庭的財務就好多了。
等到事情都處理得差不多了，李先生夫婦開始思考起一個問題：他們理財的方式都是沒有什麼計畫，覺得有錢就去買房子，但事後回想，這應該有更好的方式做理財。他們希望把家庭財務做個有系統的整理，於是他們上網找到了一個財務顧問做諮詢，在經過二次的約談後，財務顧問為他們點出幾個方向：
一. 讓家庭財務保持健康的狀態，避免入不敷出的窘境
有幾個跟家庭財務相關的財務指標，可以用來衡量家庭財務是否健康：
1. 負債比率
負債比率=總負債 / 總資產 ，負債比率可衡量還債的能力，一般來說負債比率越高財務負擔愈大，收入不穩定時無法還本付息的風險也越大。一般建議家庭的負債比率小於等於50%，是比較健全的家庭財務管理。
負債比率，數值越接近0代表財務越健康，數值越大代表越危險，家庭可保持適當的負債（例如房貸），例如20%～40%是不錯的比率，但是如果這比率過高，代表過多財務資源用於房貸、負債等支出，恐怕將會影響生活品質。
以李先生的狀況原先為：2,000萬/4,059萬=49%，但是房價跌3成，這比率變成：1,952萬/870萬=224%，這就是一個相當大的警訊了。
2. 負債攤還支出比〈負債收入比率〉
負債攤還支出比率=每年償債額 / 年收入，這是指家庭到期需支付的債務本息與同期收入的比值，它是衡量家庭一定時期財務狀況是否良好的重要指標，一般而言維持在 0.5以下比較合適。建議比例：30%～50%。
以李先生的狀況原先為：143萬/294萬=48.6%，後來收入下降後變成：143萬/224萬=59.6%，代表他們整年的收入有近6成都用來做還債的支出，這比率就太高了。而在債務支出比〈債務支出比：每月債務還款支出 / 月收入，建議比例：36%以內〉方面，
李先生的比例原為：11.9萬/24.5萬=48.6%，後來收入降低後變成：11.9萬/18.7萬=63.6%，這比率也是太高了。
3. 速動比率
在企業財務學中，對檢視企業的財務是否健全會以「流動比率」來衡量，這是在看企業是否有足夠的流動資產可以支付流動負債。流動負債指的是一年之內需償還的負債。
流動比率計算的公式是： 流動比率=流動資產 / 流動負債。
流動資產是指1年之內可以變成現金的資產，它包括了現金及約當現金、流動性金融資產〈短期要出售的證券、短線操作的投資〉、應收票據、應收帳款淨額、存貨等。而另一個「速動比率」又比「流動比率」嚴格，因為速動比率中的流動資產不計入公司存貨，因此它能反映公司在不計存貨的情況下，是否足夠的流動資產支付流動負債。速動比率若低於一，代表公司很可能無法清償流動負債。
在個人財務規劃上，我們把速動比率定義為：速動比率=速動資產 / 每月經常性開支。
而速動資產是指未發生資產本金損失條件下，能迅速變現的資產，主要有現金、存款、貨幣市場基金等，一般來說家庭流動性資產應至少能滿足家庭3～6個月的日常開支，速動比率建議最少為3～6倍。
我們看到李先生的速動比率原為：58.7萬/20.3萬=2.9倍，後來變成：22.7萬/20.3萬=1.1倍，這比率都相當的低，他們的資產都是非流動性資產：如不動產等，而現金等流動性資產太少，因此他們的家庭會有財務週轉上的困難。
二. 控制家庭支出，保留緩衝及應急的空間
李先生他們原來債務支出過重，變成每個月都沒有節餘可做投資、儲蓄等規劃，而且房貸利率萬一調升，每月恐將多出1、2萬元的支出，對他們將造成另外一種負擔。
在少掉每月4萬多的房貸後，財務顧問另外協助他們利用記帳，整理每月的支出，把支出降低了15,000元。他們也開始把15,000元，撥入一個獨立的投資帳戶做ETF〈指數型股票基金〉的投資。
三. 考慮資產的流動性，永遠為自己留後路
在個人財務上流動性資產指現金、存款、基金投資、保單現金價值等馬上可以動用的錢，另外一種非流動性資產：例如不動產等，要變成現金的資產並沒有那麼快，房子可能因為供給過剩、行情看跌等等因素，造成你想賣房子賣不掉，流動性就會有問題。
家庭財務上要另外考慮的一點是：生息資產的比重是否過低，生息資產比重=生息資產 / 總資產。
生息資產指的是可以經由投資、儲蓄等，產生利息、投資報酬等資產，譬如基金、股票等投資，或是投資性的不動產等，由此比重可看出投資等被動收入占資產的比重，這比率是愈高愈好，代表有源源不絕的收入來源。
李先生他們的理財方式，資產只有現金及不動產，其中雖然有投資性不動產，但是因為變數比較大，房子買賣受到經濟、環境等影響比較大，因此財務顧問建議他們：生息資產的型式可以更多樣化，不要只集中在1、2種類別。可以持有基金、ETF等投資標的，可以產生股利、股息、投資報酬等，而且隨時可以變現贖回，可以兼顧到流動性的需求，不會像房子可能想賣時買氣不佳，或是價錢不好，有時是想賣也賣不掉。
所以在個人/家庭的財務規劃上，我們要兼顧到幾個層面：我們必須從財務安全、現金流量、資產效益、保險涵蓋等幾個面向，去看個人/家庭的財務是否健全，如以下的圖形：
就像紅黃燈的警示效果一樣，在上面的圖形如果出現黃燈，甚至是紅燈時，就代表個人/家庭的財務出現警訊、需要做調整了，在理財上應該隨時檢視個人與家庭的狀況，讓它保持在綠燈的健全狀況。
作者簡介_廖義榮
作者擁有國際理財規劃認證CFP證照，是專職的獨立理財顧問，提供客戶理財規劃顧問諮詢服務，公益／私益信託設立諮詢，及在企業推廣EAP員工協助方案：員工理財教育與諮詢。接受企業、團體預約退休規劃或理財投資相關課程講師，員工理財規劃諮詢，或個人/家庭理財規劃諮詢，聯絡信箱：jose.b123＠gmail.com。
網站：http://www.ifa-cfpsite.com
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