房市觀察逾10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。著有《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》；
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假日星巴克裡，最近正在賣房的小馬，忍不住抱怨著，最近一直困擾自己的問題：
「為什麼每次到要見面談的時候，其他家房仲就會說，手上有客戶很喜歡我的房子，覺得我賣的價錢實在太低了，應該要再等等，別糊裡糊塗的賤賣？可是如果我真的賣得低，怎麼不見那個很喜歡我房子的客戶出斡旋？
當然我心裡也隱隱約約知道，這八成是假動作，但是，為什麼那麼多家房仲都說過同樣的話？而且，如果這是真的，有其他願意出高價的客戶存在怎麼辦？」
看見小馬煩躁地抓著頭髮，我輕吸了一口星冰樂，享受完充斥口中的甜意，心滿意足的決定來解救老友口中一點也不重要的困惑。
「我說...都是假的！不需要有懸念。那些一個個房仲口中說很喜歡，好像願意出高價的客戶，通通是捏造出來的，你不必擔心他們真的存在過，更不必擔心自己賣低後，這些客戶會跳出來，讓你搥胸扼腕。」
看著朋友錯愕中帶著迷茫的表情，我只好繼續講下去。
房屋買賣裡面，仲介最常做的其中一件事叫做「破壞」，什麼叫做破壞？
對買方而言，就是說「你買貴了！我有其他更好的物件」；
對賣方而言，就是傳達「你賣便宜了！我手上有更好的買方」。
這件事一點也不少見，也一點都不奇怪，就像陽光、空氣和水一樣的信手捻來。
為什麼？因為，市場上釋出的好物件就這麼多，拿得出價錢的好買方也就這麼多，只要別人多成交一單，以房仲的立場，我手上的好物件（好買方）就變少了。
換個角度來說，嘴砲又不用付錢，說不定屋主（買方）還會感謝我說「真話」、為人老實又誠懇，一來破壞了他和其他房仲的信任度，一來又增加了自己其他成交的機會，根本就是一舉兩得。
當然也不是每次房仲說的都是假話。但原則上，我個人會建議買（賣）方，對待房仲的「破壞」，聽聽就好了。因為買賣這件事真的很看時機，有時候，郎客走了就不在了。
只見小馬聽完我精闢的見解不死心，哀怨地繼續追問「就不能讓現在的買方等等，先讓我確認其他房仲手上的客戶，是不是真的存在嗎？」
朋友這句一聽就很單蠢的話，把我給逗樂了！我笑著說：要等多久呢？三天？五天？一個星期還是兩個星期？「破壞」對仲介沒有什麼機會成本，但對屋主（買方）可不一樣。就拿你來說，買方現在想談，但你跟他說「你先等我一下，我想看看有沒有出價更高的人？」
先不說，買方衝動會不會減，但你回頭拉他出價，他會想什麼？「別人不要的房子」、「你找不到比我出更高價的買方」，既然想吃回頭草，不好意思，就算還要買，價格我們也得從「低」談起。
那麼你說，如果那肯出高價的買方，該死的是真的呢？施主，如果我講到這裡你還是放不下執念，這裡有個真人真事故事，可以給你當最後的參考：
這天菜鳥B的客戶終於出到了屋主的價位，他開心的拿著買方的斡旋金，打算去找屋主斡旋轉定。結果才到屋主家表明來意，沒想到屋主說了聲「你等我一下」，拿起手機轉身就打電話。
屋主的舉動，讓菜鳥B心裡猛磕了一下，一股不好的念頭油然而生，果不其然，屋主對著手機那頭就問「你上次說的客戶在哪？現在XX房仲的客戶開價1700（萬），要來簽約了。」
電話那頭的房仲也不辜負期待，傳來「1700（萬）真的太低了啦！您的物件這麼漂亮，至少也要1750（萬），才是合理價。我有把握，我手上這次的客戶出到1800（萬）沒問題...」
「重點不是價格，重點是人呢？」
「唉啊！王先生，沒有買方隨傳隨到的啦！更何況，我也要跟買方好好講，約時間呀...（以下省略贅述300字）」
最後屋主表示「我給你一個小時，如果約不到你說的客戶，那就算了。」
蓋下電話那頭還想要繼續說服的聲音，屋主轉身，一臉沒事貌的邀請站在一旁早已傻眼的菜鳥B，坐下喝杯咖啡。
一個小時後，菜鳥B終於拿著讓自己像洗了三溫暖般，得來不易的合約，高興地回公司了。
故事裡王先生的作法雖然直接且粗魯，但卻也是個滿好的範例：可以給自己有貪念，但要有時限。
要記得，買賣這種事，別人口中的「更好買方」都是假的！只有斡旋金，房仲手裡合約上的白紙黑字，和下定決心坐在見面談室裡向你殺價的客戶...這些才是真的。
作者簡介_傅恪恩
房市觀察近10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。
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