金邊置產無匯率風險,慎選信譽建商

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8月天的柬埔寨金邊機場,艷陽高掛,炙熱紅火,猶如當今柬國的投資環境,世界各國的人都擠來這「找機會」。

「我3年前來金邊置產收租房,兩年前再找合夥人來市區蓋飯店,這裡的韓國、日本、香港人越來越多,今年底柬國公共工程暨運輸部,將動工興建設金邊至西哈努克省高速公路…」在台灣擁超過20間不動產的電子業老闆Alex熱情介紹。

Alex說:「自從台灣政府打房後,預估台灣經濟將大不如前,遂把眼光放到基期低的柬埔寨,這裡,百業待興,買房、做小生意,應都大有前景。」我望向車窗外,馬路上隨處可見賓利、賓士、奧迪、勞斯萊斯、法拉利等進口車,比例不輸台灣,開始認同Alex所說。

柬埔寨觀光部6月10日公布報告指出,2017年前5個月前來柬埔寨觀光的外國遊客高達228萬4,630人,較上(2016)年同期成長12.5%。

距離台灣航程3小時20分鐘外的柬埔寨金邊,比飛泰國曼谷還近,但對多數人而言,對金邊的熟悉程度還不如曼谷,如今的金邊,早擺脫政治恐怖的紅色高棉,是有選舉制度的民主國家,土地遼闊、人力充沛、工資低廉、龐大的內需市場,像Alex般,腦筋動得快的商人,選擇悄悄佈局。

其中,台商就占近百家,著名的廠商,包括聚陽、F-鈺齊、台南企業、年興、如興等上市櫃公司,都選擇前進柬埔寨投資設廠。

近兩年來,日本在柬國的大動作頻頻,日本三大銀行之一-瑞穗銀行(Mizuho),計劃於2017年內在柬埔寨開設分行;2016年丸韓日本銀行(Maruhan Japan Bank)和建設小額信貸機構(Sathapana)合併,成為柬埔寨分行數目第二多的商業銀行;2014年,日本三井住友銀行以(約1億美元)收購柬埔寨最大銀行愛喜利達(ACLEDA)已發行股份的12.25%。

第一銀行總經理周伯蕉不諱言地說,比紐約分行晚開業八年的金邊分行,2016年賺1800萬美元(約台幣5.68億元),首度賺贏紐約分行,一銀金邊分行經理周朝崇說,一般來說,本國銀行業的海外分行,香港分行最賺錢,其次為紐約分行,「顯見柬國經濟動能強勁!」

在柬埔寨,有超過40家的台資銀行,包括包括一銀、兆豐、合庫、國泰世華、玉山、中小企銀,其中,合庫表示,「柬埔寨無外匯管制,資金可自由進出,且區域內利差高」是大家爭相插旗的關鍵。

由於柬埔寨為東協(ASEAN)及世貿組織(WTO)成員,在其他國家享有最惠國(MFN)和普及特惠稅(GSP)待遇,特別是美國和歐盟。近五年來的GDP均有破7%,通膨的跳動也逐步穩定。

東協10國於2016年正式落實區域共同市場「東盟經濟共同體(ASEAN Economic Community, AEC)」,預估至2030年該共同體國內生產總值將高達20兆美元。

以大投資環境來看,柬埔寨因地理位置關係,在東協扮演貿易樞紐角色,同時也是東協內投資管制最少的國家,政府喜迎外資大舉進場投資。未來待泛亞高速鐵路興建完畢,就能串連昆明、越南、柬埔寨、新加坡、吉隆坡等地,享有31國零關稅之外,還將節省貨運成本時間。

柬國平均人口不到30歲,其中30歲以下占全國人口70%,擁有充沛的人口紅利,而且以「友華」著稱的柬埔寨,是東南亞國家中對華人最友善的國家。

CBRE柬埔寨經理Ann Sothida表示,東南亞最大的馬來西亞百盛集團耗資約1.2億美元,於金邊俄羅斯大道打造「百盛百貨」,預計今年開幕。日本永旺集團出資2.05億美元興建的「永旺百貨」第1期,由於獲利豐碩,2016年加碼興建第2座永旺商場,打算2018年開幕。

每天都塞爆人潮、馬來西亞投資的金界娛樂城第1期「NagaWorld」,也將增設金界娛樂城第2期Naga2,規劃綜合博弈娛樂、酒店、劇場、餐飲、購物等設施的休閒渡假村,也即將開業。

有趣的是,台北市永康商圈發展協會理事長劉鴻翔,因看好柬國消費前景,準備十月率十多家商家,赴柬埔寨各大城市考察市場,期待將商圈複製到柬國。

有投資機會的地方就有房地產商機,柬埔寨證券交易所市場行銷經理Lamun Soleil表示,柬埔寨房地產業正蓬勃發展,該所正準備設立「房地產投資信用基金」(real estate investment trusts,簡稱REITs),目前正作可行性評估中。

不只證券交易所看好房市,柬埔寨自從2010年開放外國人買賣房屋後,市場持續活絡,由於沒有外匯管制,房地產均以美金計價,不像東協其他國受到「兩段匯差」影響,購屋成本更低,資金進出便利,房屋出租率逾8成,投報率是台北的6倍以上。

正在金邊打造33層的酒店式公寓「The View」的和新建設董事長謝發晟表示,「美金計價」是和新建設將觸角選擇柬埔寨的重要原因,「我看過馬幣自1997年亞洲金融風暴前,從1美元兌2.64馬幣,跌至1998年7月底之1美元兌4.14馬幣,跌幅高達56.8%,一群朋友賺了房價賠了匯價。」如今馬幣再度跳水,馬來西亞置產5年最高匯損45%。

一位在金邊置產的裝修業林先生說:「考察過不少國家,親眼看到親戚赴日買房當包租公,五年前買下日圓1千萬、當時約新台幣400萬元的小套房投資,若不計算房價增值及房租收益,如今價值不到300萬元,等於賠了2成5;日本匯率浮動快速,很難抓個準,加上工作常調動之故,偏好以租代買,未來轉手性就會出現問題。」

謝發晟建議,欲赴柬淘金置產的民眾,畢竟法規與台灣相異,首要考量「匯差風險」與「建商品牌」等,最好找當地有經驗、負責任、並且有合法執照的業者,才不會吃虧。

關於柬埔寨
柬埔寨首都:金邊(Phnom Penh),柬文為「神女峰」之意
面積:375平方公里(約1.4倍台北市)
人口:約250萬人(2015/11)
語言:高棉語Khmer(柬語)為官方語言,華文、英文也可通用
宗教:90%以上信奉小乘佛教
簽證:可在機場辦理落地簽證

柬埔寨經濟概況
幣制:Riel(柬幣),$1 USD = 4,000 riel
國民平均所得:744.88美元(2015)
經濟成長率:7.5%
主要出口:成衣紡織、鞋類、農產品、橡膠原料及水產品
農業生產主力:
1.稻米年產量約800萬公噸,世界第五大稻米輸出國
2.橡膠出口量約10萬公噸,世界第九大橡膠輸出國

柬埔寨投資優勢
1.經濟大爆發:東盟最開放的外資政策,無外匯管制、最自由的外匯開放政策,美金計價,通用貨幣
2.人口紅利高:人口年輕化,勞動力十足,帶動經濟成長
3.租金報酬率高:預估租金投報率約8~10%,永久性產權
4.房產供不應求:可供外商居住的酒店式公寓嚴重不足
5.基期點較低:購屋成本在各國首都中最低,稅賦東盟十國中最低

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