台灣最大國際商品部落格主編，曾任經濟日報專欄作家；財訊雜誌、今周刊、天下雜誌、非凡周刊等媒體特邀財經作者。專長為全球人口結構分析與統計、各國總體經濟和趨勢分析、波浪技術分析、全球外匯系統、美股ETF商品操作。著有《看線圖輕鬆賺外匯》、《看線圖高效率賺外匯》、《自主投資之鑰》。
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但未來有何不同，首先，台灣人口紅利已轉為人口負債，勞動人口比重已從上升趨勢轉為持平，之後轉為負成長，所以房地產會失去像過去60年的人口紅利帶來的經濟加乘效益，沒有人口紅利，對台灣房地產會是負面作用，沒足夠需求，供給卻維持高檔，從供需原則來推論，就是有利價格下跌。
台灣的通膨水平是另一個問題所在，2008金融海嘯以前，和2014年房價走跌以前，台灣通貨膨脹或核心通膨，其實都維持在相對高檔區（5%以上或維持2%），面對景氣蕭條時，通貨膨脹可以有空間下降，甚至降到0%以下的通貨緊縮環境，也控制在一年內，只要CPI基期壓低了，隔年同期就會攀升，所以房地產跌勢時間短，經過數季整理，就能打底止跌，可是2016年以來，台灣通膨增加速度變得相對緩和，2016下半年通膨有暴增，是因2015年同期基期相當低造成的現象。
2017年，台灣景氣其實不是谷底，失業率是近年來最低，就業人口史上最多，台股也是萬點以上相對高的位置，但在這樣的景氣熱度下，央行卻無法啟動升息，一方面是房地產仍相對低迷，另方面2017上半年，通膨率仍相對低（1〜7月平均低於0.7%，核心通膨平均低於1%），但基礎利率還有1.38%，利率還是高於通貨膨脹。
利率低於當時通膨率時，實質物品的膨脹速度依然是比較有利的，這時有利於資本擴大投資，獲得租金現金流收益，當利率等於該國家通膨率時，房地產投機的利潤將被操作成本所吃掉，投機客不得不撤退，加上台灣房地產的租金投報率在全球大城市又處於極低水平，於是台灣房地產的利多，短期內根本看不見。
台灣景氣有好轉，但央行仍只能維持低利率，這是個警訊，代表台灣景氣沒有復甦到央行敢啟動升息，未來當美國這波景氣循環又轉為走下坡時（假設以FOMX委員會美元利率決策到3%左右時），或台灣股市從高點滑下（台灣股市已進入21世紀以來最高價位），屆時台灣通貨膨脹同步下降，機率非常非常高。
只要上述情況出現，以目前通貨膨脹水平，台灣勢必會進入通貨緊縮一段時間，但央行不會把利率降到負利率，因為游離資金已太過氾濫，這樣一來，台灣屆時的金融環境，很高機率會對房地產多頭不利。
2014年以來台灣房地產修正，較高機率還未結束，走跌一段後進入盤整很常見，這波跌勢很可能會在美國這波多頭景氣循環結束後，台灣才伴隨股市和房市的大修正，考量美國這波景氣循環至少還有5季以上時間，搭配2020年台灣人口減少時間點逼近，對於房地產有實質需求者，不妨在耐心等等看，僅僅從2014年等到2017年，買房預算就能節省不少，沒有人口紅利和高度通膨，台灣房地產後續蠻高機率還有折扣的機會，屆時再搶進也不遲。
作者簡介_Joe
台灣最大國際商品部落格主編，曾任經濟日報專欄作家；財訊雜誌、今周刊、天下雜誌、非凡周刊等媒體特邀財經作者。專長為全球人口結構分析與統計、各國總體經濟和趨勢分析、波浪技術分析、全球外匯系統、美股ETF商品操作。著有《看線圖輕鬆賺外匯》、《看線圖高效率賺外匯》、《自主投資之鑰》。
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