揭密》房產景氣低迷...建商連薪水、股利都是跟銀行借,為何卻死都不降價?

撰文者吳盛富
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吳盛富
中區CFP會長(認證國際理財規劃顧問)

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我們看到房地產景氣一片低迷,甚至許多的建商,連薪水跟股利都是跟銀行借的,仍不願意降價,這是為什麼呢?

就以請張鐵林來拍廣告的「朕即天下」這一棟來說吧!這一棟從2011年完工以來,不斷的在電視、平面、網路等廣告上出現,到去年都還有網路媒體報導,怪了?為什麼會一直需要打廣告呢?簡單來說就是賣不好。這次的廣告是大降價出售,但是「限量」。

過去此建設公司在台中建案評價通常是:開價嚇死人(當時開價40萬),成交價笑死人的稱號(現在應該接近6折了),此次看起來似乎價格相對合理,先來看看這案子的好壞吧(此案位於中港路旁,秋紅谷旁,地段算不錯了),上面新聞的照片通常拍得很美,所以我們來看看它真實的樣子。

從這一張圖來看,就可以清楚知道:此案是大路沖,而且非正七期(雖然地點不錯,地段也不錯)。而且旁邊還有秋紅谷?!此間公司過去曾經把它對面的BOT案亂搞之後,還挖了個超大的大坑,然後把土方拿去賣錢,政府解約,上法院互告,最後建商官司輸了被判賠,而那個大坑,經過政府出錢整修過後,現在變成台中地標秋紅谷公園,諷刺的是此建設還因此受惠...(相關新聞連結:國際會展中心案 二審判鄉林賠中市府1.37億

這樣一間公司,為什麼還能存活呢?(人無信而不立,公司不信卻能獲得千千萬萬的貸款,而且銀行還得跪地求還錢...)因為銀行提供足夠的銀彈,但是一間公司好或不好,我們就來看看財務數字吧,下圖是這間公司的現金流量表:

我們很清楚的看出,過去五年營業現金流都為負數,所以這間公司連續五年在本業都不賺錢,薪水跟股利都是跟銀行借的,這間公司能存活下來,就是依賴銀行的融資了,而不降價的原因,就跟銀行融資有關,這是建商其實有苦說不出的原因,就延續前面一篇文章,投資房地產就很像投資期貨或者選擇權一樣,是高槓桿高倍數的投資,所以賺的時候可以按照槓桿倍數賺,賠的時候也是倍數賠。

建商就是高融資高槓桿的代表,土地融資買,做一次槓桿,土地再抵押蓋房子,做二次槓桿,蓋房子沒錢,再抵押建物,做三次槓桿,最後銷售不佳公司營運不好,拿成屋或者信用抵押,或者再蓋新房子,用「借新錢還舊錢」,做四次槓桿,簡單來說,不良建商可以存活這麼久,就是債多不愁,借錢時是去跪銀行放款,銀行放款夠多夠大時,是銀行去跪債主還錢

依照上面的結構,我們可知為什麼建商至今仍能存活,因為槓桿太多太大,導致銀行也不敢抽銀根,也因為槓桿太多太大,如果是小型建商,通常要在銷售超過8成過後,才能真正的把本利全數回收,但是我們知道目前房地產的銷售量急凍,根據統計,目前中古屋的銷售天數,台中以北全都超過100天,整體房地產的銷售量,也剩下高峰時期的1/3,這時就會產生非常多的存貨,存貨就是建商死都不降價的原因

如果某建商存貨高,且建商又公開降價的話,會產生幾個結果:

1.如果公開降價,首先沒賣完的餘屋就會產生預期跌價心理,造成未來的銷售困難。
2.建商無論是土地款或者是建屋款,通常都是跟銀行融資,而融資的抵押品就是房屋,如果房屋的價格因為建商的公開降價,造成建商擔保品的不足,是要補足保證金的(就這跟股票融資一樣,低於維持率要增加保證金)。

上述兩點也引導出建商最擔心是:如果公開降價,會讓別人以為公司財務出現狀況,會引導價格會續跌的預期,如果案子不是這麼OK,那更有可能引發即使降價了還是滯銷的情況。

就因為上述的一連串影響,我認為高存貨就是目前建商死都不願意降價的原因了。目前有哪幾家的建商存貨比較高呢?僅列舉幾家:

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雖然目前央行放水降息,讓建商的資金成本降低,但今年開始房屋的持有稅提高,建商就要在這一個房市寒冬中,比氣長了。

資料來源:信義房屋
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台灣的房地產真的是因為政府打房而睡了嗎?其實不然,成本是其中一環沒錯,真正的重點是投資能不能獲利,如果我們借款的利息是10%,但我能因為這個借款而賺20%,淨利 = 20% - 10% = 10%,那我們應該舉債投資,只要這個投資能夠獲利!

反觀今日的台灣,舉債的成本(房貸)已經降到1.8%附近,那為何沒人願意舉債投資呢?因為目前大家仍預期房價會跌,而台灣的人口趨勢也是如此(詳情點選連結:http://www.justacafe.com/2015/12/blog-post_2.html)。

一位過去縱橫地產的前輩說,這次的房產景氣仍未見到春燕,通常房地產落底會有幾個訊號:

1.大型建商出現財務狀況(這會是多殺多的末段,可參考1997年房產的慘況)。
2.散戶投資客開始不計成本出脫房產。

這時才會是房產落底的訊號。

本文獲「Just a Cafe」授權轉載,原文:建商不願公開降價的秘密

延伸閱讀:不管自住或投資都一樣!以為房地產很穩、不像期貨選擇權風險高?數字證明你錯了

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