台灣最大國際商品部落格主編，曾任經濟日報專欄作家；財訊雜誌、今周刊、天下雜誌、非凡周刊等媒體特邀財經作者。專長為全球人口結構分析與統計、各國總體經濟和趨勢分析、波浪技術分析、全球外匯系統、美股ETF商品操作。著有《看線圖輕鬆賺外匯》、《看線圖高效率賺外匯》、《自主投資之鑰》。
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近年來越來越多研究者和分析師使用「人口紅利」的概念，來分析房地產價格循環的可能變化，2011年8月我曾在「從人口結構看台灣房地產興衰」這篇文章，透過人口結構、利率、通貨膨脹的相對關係，來說明房地產的漲跌循環很高比重會受到人口紅利的影響，當時我判斷2012〜2014年是台灣人口紅利的持平巔峰，一旦台灣失去人口紅利的掩護，應該注意觀察利率和通膨率的關係，房地產空頭很可能會在利率高於通膨環境出現時，悄悄展開，2013〜2014年台灣就出現利率高於通膨的環境，2014年人口紅利從高點往下降，很剛好的，台灣房地產從最高價的台北地區到其他五個主要城市，房價都下跌，如果台灣未來人口結構持續惡化，那麼房價持續下跌機率相當高，理想情況是維持盤整格局，易跌難漲。
20120101〜20150901台灣通貨膨脹和利率
從美日到歐洲都可以觀察到，大型經濟體進入人口負債結構以後，經濟成長力大不如前，或出現大規模金融危機，不過美歐因受惠大量移民緩和了人口負債結構，部分地區甚至還延長人口紅利，日本則因保守的移民政策，早已進入人口長年負成長，嚴重衝擊民間消費成長力，國家長期面臨通貨緊縮風險，因沒有穩定的人口成長，消費力不足，如果市場供給維持穩定，按照供需原則概念，物價下跌難以避免。
2014年台灣人口扶養比結構
2015年是台灣人口扶養負擔最輕的一年，之後台灣長年的扶養比重會越來越高，鄰國中國、南韓、香港、日本也都進入扶養比重持續攀升時期，進入這個階段，通常每個家庭的消費成長爆發力大不如前，不過後續更難熬的是人口負成長時期，通常發生在人口負債結構後數年，日本自從1990年人口勞動力高峰過後，經過21年進入人口減少時期，房地產長年需求低迷，但台灣只花了7年時間，2021年就會從人口巔峰往下降，除非有大量移民湧入，否則台灣未來人口最高大約落在2356萬人，此後每況愈下。
人口負成長對於房地產業來說，等於是需求面的大利空，除非外國資金大量湧入購房，也就是所謂的外來需求，不過如果房地產業低迷，沒有上漲套利空間，外來需求又怎會想進來台灣？除非台灣房地產品牌魅力夠高，可以和美國紐約、洛杉磯、英國倫敦、法國巴黎、日本東京、德國柏林等著名大都市媲美，否則要吸引國際需求支撐房價的難度相當高。
很多人以為，台灣人口負成長時間還很遙遠，其實不然，根據台灣國家發展委員會的估算，2021年就會從人口最高點開始進入人口負成長，只剩不到5年的光景，而現階段房地產市場的交易量顯示，台灣房地產正進入十多年來最低迷的狀況，下跌和盤整打底最樂觀得花3年以上時間，對投資人或自住者來說，考慮稅務、行政、佣金等成本，很可能要等5年才能讓價格與成本打平，所以現階段要進場購屋者，其實可以等2021年以後再購屋，因為最近5年內購屋或買房投資，很高機率賺不到錢，所以沒有必要提前進場。
真的有實際需求，不妨先考慮租屋，等2021年人口負成長後，再來觀望局勢，如果到時候房地產市場氣氛有好轉跡象，再買屋也不遲，畢竟買房可不是小錢，北台灣過去一年房價修正至少6%，以總價500萬案件為例，等於便宜30萬，不管人口負債結構是否真的對房地產造成負面影響，或房地產自然進入空頭循環，眼下房地產進入空頭趨勢是事實，房價越高，修正越多，對於購屋者來說，荷包也越省，購屋者購房之前，最好三思再後行。
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台灣最大國際商品部落格主編，曾任經濟日報專欄作家；財訊雜誌、今周刊、天下雜誌、非凡周刊等媒體特邀財經作者。專長為全球人口結構分析與統計、各國總體經濟和趨勢分析、波浪技術分析、全球外匯系統、美股ETF商品操作。著有《看線圖輕鬆賺外匯》、《看線圖高效率賺外匯》、《自主投資之鑰》。
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