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西門町租金年年漲，美國街一帶因位置邊陲，租金相對低廉，成為形塑潮文化的潮牌店、街頭藝術工作者立足西門町的最後一塊堡壘。
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這是西門町未來最大的隱憂之一，它，會否成為下一個香港？
這時，來自東南亞的觀光背包客們，拉著行李陸續離開，或是準備進住。已經被擠到核心外圍的個性小店還沒開門，但在各大路口的名產店早就大開店門做生意，讓大家試吃鳳梨酥跟牛軋糖。當地最熱門的小吃阿宗麵線沒變，還是只能讓大家站著吃，但當你拿起一碗麵線準備開動時會發現，對面的店家已經換成按摩店，門口招牌用日文與韓文寫著「一級棒」的推薦字樣。
西門町在轉變，先看租金漲幅就知道，跟當年的香港很像。
去年店租漲五成，在地特色恐消失
曾在香港任職的台灣房屋商仲部副總經理施光明觀察，從2003年開放陸客以來，陸客赴港人次從原本的67萬，暴增了45倍，「在八年間，租金就上漲了一倍。」
2013年，香港銅鑼灣的美珍香店面，奪下「全球最貴店面」第一名，折合每坪每月租金行情約新台幣32萬9千元，與現在全台店面租金最貴的東區美珍香相比，足足高出十倍，這讓香港有特色的茶餐廳、涼茶鋪漸漸消失。
鏡頭轉回台北西門町。台北多元藝術空間青少年發展促進會創辦人鄭子靖說，西門町光是去年平均店租就漲了五成，許多老店被迫出走，西門町國際化後，下一個危機是「失去在地特色」。
其實已有很多店家，被洗出去。世新大學教授林富美直指，西門町是全台最獨特的商圈，cosplay、刺青及塗鴉等次文化皆在此孕育而生，「再光怪陸離的事情，在西門町都能被包容。」「真正的西門町精神，是從窄小的巷弄裡生長出來的，」鄭子靖說。
鄭子靖以美國街為首的潮經濟舉例。這是西門町次文化的代表，當年開在西門町中心的漢中街租金低廉，讓年輕人有圓夢空間，但現在隨著店租逐年高漲，包含他開的小店也只好逐步退守至昆明街，去年更被迫出走至武昌街二段的現址，已被排擠至商圈的最外圍。
一名不願具名的潮牌店家坦言，快時尚、國際品牌進駐加上台灣潮流品牌的原創設計能量逐年低落，保守估計店家近三年的營收「平均至少衰退三成以上」。
「當媒體在報西門町多繁榮時，誰看得見大者恆大的排擠現象？」鄭子靖說。去年他的員工宿舍房東，在租約到期的最後一天，通知房租要調漲五成，讓他不得不放棄剛裝潢好的店面而搬遷，資金的淘汰效應越來越大。
小店擠到最外圍，求存各憑本事
退出戰場的還有五十年的老味道。位於峨眉街的老店「北平一條龍餃子館」，租金從每月25萬漲至35萬元，只得搬至二樓；成都路上經營近三十年的肯德基，是過去許多青少年的會面地點，也已悄悄熄燈。
現在，西門町最菁華地段，都是被快時尚與運動品牌業者占據。運動品牌New Balance在西門町設立亞洲旗艦店，店面坪數逾250坪，這也是該品牌在全亞洲最大的店面。
這個趨勢，短期內看來不會消失。
「台北東區的進程是香港化，而西門町的進程是東區化，長久來看，西門町店租行情持續看漲。」施光明認為，香港一級店面租金，介於每坪每月新台幣6萬元至10萬元之間，約高出台北市東區一級店面兩至三倍。相比之下，台灣的店租行情還是很便宜，在國際化的進程下，租金再創新高紀錄指日可待。
施光明指出，現在的西門町大多是外來人口，租賃店面做生意的店家至少在七成以上，老店如老天祿、鴨肉扁及成都楊桃冰，均為自有店面，所以才能無懼租金飆漲，持續在西門町飄香，讓老味道成為吸客特色。「如何讓遊客不是住完就去信義區逛街，要靠在地店家留下人潮。」鄭子靖說，如果連店家都走了，西門町的特色文化恐漸漸消失。
這是自由經濟的必然結果。對於國際品牌挾豐沛資金進駐，西門町徒步區街區發展促進會理事長洪明通是用正面角度看待，他認為，這將增加商圈客群的多元性，例如吸引上班族客群，傳統店家轉進巷弄，也能帶動周邊發展新商機，不見得是壞事。
不過，這確實考驗著小店家的應變與生存能耐。文前所提到的美國街潮牌店家，也有少數商家仍在成長，其解決之道是：持續投入經費舉辦活動，推原創設計商品，並快速擁抱網購市場。他們知道：若不想被取代，那就得讓自己走出去。
【延伸閱讀】最心酸》老店難生存，國際品牌卡位
原店家：誠品116
新進店家：H&M（預計6月）
月租金新行情：傳1,200萬元
原店家：阿曼TIT 大樓（1至5樓）
新進店家：韓國衣戀集團
月租金新行情：傳近1,000萬元
原店家：北平一條龍餃子館移至2樓營業
新進店家：洪師父冠軍牛肉麵
月租金新行情：35萬元
【延伸閱讀】最會漲》西門町店租 4年增143％
商圈：西門町
2015年租金行情（元/坪）：1,500-36,500
4年漲幅（％）：143
商圈：士林夜市
2015年租金行情（元/坪）：5,000-20,000
4年漲幅（％）：67
商圈：台中逢甲
2015年租金行情（元/坪）：3,000-18,000
4年漲幅（％）：50
商圈：忠孝SOGO
2015年租金行情（元/坪）：67,00-26,000
4年漲幅（％）：4
註：漲幅統計時間為2011年至2015年，此表為北中南主要商圈店面租金漲幅前4名
資料來源：有巢氏房屋、台灣房屋
整理：林淑慧