商周財富網 房地產 台灣房市慘況,和日本房市泡沫破滅前夕相近!除非政府開放這項政策,否則鐵崩盤

台灣房市慘況,和日本房市泡沫破滅前夕相近!除非政府開放這項政策,否則鐵崩盤

撰文者dolin66
數字很冷冽,卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣,卻能掌握標趨勢的起伏轉折,歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間,一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題,表象背後的潛在趨勢。

房子 房屋 買房 購屋 房地產 房價 房貸 房市
圖片來源:dreamstime
圖片放大

內政部營建署將105年11、12月平均用電度數低於60度的住宅,視為低度使用住宅(也就是俗稱的空屋),依據8月營建署公布的最新資料,全臺這樣情況的空屋有86.2萬戶;若把此數字除上同期的房屋稅籍戶數,就可以得到空屋率為10.22%;此外,營建署另統計屋齡5年內,仍維持第一次登記待銷售的住宅(俗稱的新建餘屋)戶數為7.3萬戶,相較去年同期的5.5萬多戶,短短一年內新建餘屋就增加了約1.8萬戶,且新建餘屋的數量從102年第4季的2.8萬戶,3年內幾乎快翻了3倍。

臺灣的總空屋率,在民國98年到105年房價多頭末期時,都穩定維持在11.49%至10.15%間,但新建餘屋數卻在近3年快速增加,凸顯了臺灣房地產市場供需失衡的狀況越來越嚴重,供給面看到了民國100年左右臺灣房地產市場價格持續攀升的榮景,以致於持續擴大買地蓋屋,但當時的價格其實已經是需求面可以負擔的極限,所以房價開始出現停滯,甚至回跌的現象,但供給端地都買了,屋子都蓋了,不可能說停就停,當然也不太願意大幅讓利,於是買賣雙方對於新建餘屋的價格認知就持續擴大,進而導致成交量下滑,賣不出去的新建餘屋,自然也就大幅增加。

如果只是新建餘屋的大幅增加,其實只要一定程度的降價,以及比較長的時間,臺灣房地產市場也不是沒機會消化完畢,但偏偏需求端的人口,最快可能在民國108至110年間,出現總人口數成長停滯的狀況,總人口不成長也就算了,臺灣人口老年化的速度實在太快,導致未來30~40歲青壯年的扶養比將快速拉高,而且多半是在養長輩,不是在養小孩,如果臺灣薪資停滯的狀況沒辦法改善,很難期待未來支撐臺灣經濟成長的青壯年,能有多少力量來消化這些空屋。

況且,現在維持在10%以上的空屋率,未來也可能藉由繼承的方式移轉給下一代,當人越來越少,居住需要的戶數也越來越低,除非政府願意採行更為開放的移民政策,不然日本房市泡沫破裂的時間點,幾乎跟人口紅利(指勞動人口佔總人口比例持續上升之時)消失的時間一致,很可能就是臺灣未來房地產市場的前車之鑑。

此外,臺灣房地產貸款利率已經處於歷史低點,但40年期房貸、寬限期持續延長等手段,卻依舊無法刺激房地產市場交易熱度(成交量持續處於歷史低檔),除了反應價格依舊沒有達到市場的平衡點外,臺灣的高儲蓄率,以及越來越多要靠儲蓄利息生活的年長者,讓臺灣不太可能比照美國,採行負利率的貨幣政策持續刺激房地產市場,未來利率向下調降的空間越來越少,也就代表在20年房貸期間內,利率向上調升的機率越來越高,這不但是房地產市場的另一個隱憂,更可能擴及銀行等金融產業。

當供給與需求端都出現失衡,房地產市場的問題只會越來越嚴重!

  • 分享:
left btn
right btn