租不如買  投報率至少2.3%  帶動台北商辦熱  

MR JAMIE 鉅亨網
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近幾年商辦市場租金上漲、產品供不應求,甚至出現建商投入興建商辦產品,讓商辦市場出現一片樂觀榮景;專家分析,近年適逢辦企業辦公室「以新換舊、化零為整」的過程,加上租金不斷上漲,開始讓企業用戶感覺租不如買,加上投資報酬率動輒 2.3% 以上,都是帶動這一波商辦熱的主因。

據第一太平戴維斯統計,今年至 12 月 10 日,大型商用不動產交易總額達 1428 億元,年增率高達 35%,大型土地及地上權交易金額達 2536 億元,年增 62%。從需求面來看,自用辦公需求將是成交主力。

其實這波商辦熱,從 2018 年就已經開始;如台塑集團為因應敦北總部大樓的都更計畫,斥資 187 億元購入大內科全新完工廠辦,成為今年度最大單筆投資記錄;其次是元大商銀以 82.01 億元得標元空軍俱樂部地上權案,加上陽信銀行以 76.5 億元購入忠泰建設的中山北路辦公大樓預售案、玉山銀行以 60.9 億元購入冠德敦北地上權辦公大樓預售案。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,「可以觀察出,連過去保守的銀行,在商用不動產總部大樓需求強,他們總價買得起、購買單價破區域新高,連地上權都買,就可以看出市場趨勢轉向。」

仲量聯行董事總經理趙正義認為,A 辦空置率低、甚至 B 辦也在 5% 以下,帶動這波商辦熱並不是外資企業進駐,而是內需企業面臨的換屋潮所致。根據仲量聯行調查,目前北市 A 級商辦面積近 70.5 萬坪,其中屋齡在 10 年內面積僅 24.58 萬坪、占比約 35%;反觀屋齡超過 25 年將近 30 萬坪、占比近 40%,比率最高。供不應求的案例,信義區南山廣場提供 6 萬坪的商辦空間,但淨需求已達 5 萬多坪,換屋需求可見一斑。

第二個原因是企業將散在各地的辦公室集中,以及辦公司朝向空間優質化、打造更多休閒共享空間,以符合現今的辦公室趨勢, 趙正義分析:「這三個原因都讓商辦租金持續上漲。」趙正義直言,台灣的商辦不僅需求不夠,20 年來的 A 辦租金從單坪 3000 元下滑至 2850 元,僅有香港的 1/3 至 1/4,因此這一波熱潮變先從租金開始反映。

黃舒衛進一步分析,買方開始感覺租不如買, 2018 年這些大的交易案,刺激供給面,「建商有感於豪宅賣不動,但商辦不需要太多行銷費用、不但預售賣的快、而且一次可以賣整棟,」例如華固與地主合建的「亞太置地」大樓在預售賣給國票金、成交 9 成以上。「再看信義計畫區『統一國際大樓』標售單價 158 萬元,但信義計畫區要破 200 萬元並不容易,作商辦投資回報率高,一般都 2.3%、2.4% 以上,比一般豪宅不到 2% 看來更划算。」

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