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買房，不是只要存錢就好，從前期的資金規畫、選屋、賞屋、議價、到簽約和貸款，每個階段都有許多細節要注意。擁有「不動產經紀人」證照的住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨，在房地產資歷超過15年，遇過各種千奇百怪的不動產買賣案件與糾紛。因此，面對每個購屋階段，她都能以淺白易懂的方式，引領購屋者走出難關，順利買到屬於自己的好宅。
徐佳馨觀察，在議價階段，消費者最容易碰到的問題之一就是：不會拆算車位價格。中古屋不像預售案，看預售屋時，銷售人員會分別告知房屋與車位的價格，因此消費者能清楚知道房屋的單價、總價，甚至每個樓層的大、小車位價格等。
而消費者在看中古屋時，在各大售屋網上得到的物件資訊往往是「權狀共幾坪，含車位，總價多少萬元」。當購屋族遇到心儀的物件，而且又有附車位，究竟應該如何評估屋主的開價合不合理？單價是否真的划算？此時，就得自己做功課，將房屋與車位坪數、價格拆算，以免買貴還以為撿到便宜。至於拆算的方式，徐佳馨分享了一個公式：
房屋單價＝（總價－車位價格）÷（總坪數－車位坪數）
知道公式後，就能舉例試算。假設有個桃園市的大樓個案，屋主開價總價為1,685萬元，含有2個車位，總坪數為67.4坪，其房屋單價的拆算步驟如下：
步驟1》從免費網站
確認物件的車位坪數
有些物件求售時，會清楚把車位的坪數標示出來，例如圖1的案例是由仲介登錄在網上銷售，已經載明為「雙車位：25.3坪，平面式，已含售金內」。因此，購屋族可以得知，該個案的2個車位，坪數總共為25.3坪。
但是，有些物件不會標示清楚，購屋族如果想知道，最快的方式當然是直接聯絡屋主或仲介，藉此詢問正確的車位坪數。不過，若不想這麼快就與賣家打交道，徐佳馨表示，還是有些方式可以查到車位的可能坪數。
她解釋，由於建設公司在規畫建案時，同一個社區的停車位其產權切割原則必然相同，不可能出現這個車位要分攤車道坪數、那個車位則不用分攤車道坪數的狀況，因此，同一個社區的同一類車位，坪數通常差異都不大。購屋族可以透過下列2個方式，概抓出欲查詢的車位坪數：
1.查找同社區其他待售物件，看看其他賣方是否有將車位坪數標示出來。
2.利用實價登錄系統或坊間業者所提供的歷史交易紀錄，查詢該社區過去的交易，以抓出車位的可能坪數。有些網站會把社區名稱寫出來，購屋者就會更好上手。
以這個案例來說，內政部實價登錄系統中，恰好有同樣67.4坪左右的物件帶車位的交易紀錄，民眾可以點選「交易明細」，能發現該筆成交紀錄有雙車位，而這2個車位各自為12.65坪，共計25.3坪（詳見圖2），若房仲在網上提供「雙車位」的資訊，卻無載明車位坪數，此時可以推測車位共為25.3坪。
徐佳馨補充，至於如何判斷查到的交易資訊是否為同一個社區呢？購屋者可以利用搜尋的條件，設定同樣的建物類型、屋齡、道路名稱等，然後在搜尋結果中，檢視樓高、屋齡等是否一樣，透過資料交叉比對，就有極高的機率找到同社區的紀錄。
不過，一旦未來實價登錄改版，全面完整揭露門牌後，購屋者就能更輕鬆的查詢同社區的交易紀錄。
步驟2》遵循3原則
推估車位的價格區間
在知道車位坪數後，下一步就是推估車位的價格。使用者同樣可以用內政部的實價登錄系統，或是坊間業者所提供的交易資訊。徐佳馨補充，在推估合理的車位價格時，共有3個原則，分別是同社區、同種類、近1年。
最好的狀況是，能查找到近期同一個社區、同種類的車位價格，萬一同社區無交易紀錄，則可以參考周邊差不多屋齡的社區、同種類的車位價格，如果周邊無相近屋齡或同種類的車位價格可以參考，則可以先用同一個行政區的車位均價推估。
雖然車位的價格是「一口價」，但是仍然會隨著景氣而有起伏，因此，徐佳馨建議，最好參考的資訊為1年內的交易紀錄，最多不要超過3年，否則容易有誤差。
以上述桃園的案例來說，內政部實價登錄系統和該案刊登的售屋網上，都有多筆該社區近2年的交易紀錄，單一車位的價格介於160萬元至190萬元間，但是多數都是170萬元（詳見圖3），因此，可以先用170萬元當作該案的車位價格，進行接下來的試算。
步驟3》掌握1公式
精算房屋真實單價
最後一個步驟，就是套用公式算出屋主開出的房屋單價。彙整已知資訊：總價為1,685萬元、含車位總坪數為67.4坪、2個車位坪數為25.3坪、推估車位的價格為170萬元。
1,685萬元減去2個車位的價格為1,345萬元（1,685萬元－（170萬元×2個車位）），此為屋主開出的「房屋總價」；而總坪數67.4坪減去2個車位的坪數為42.1坪（67.4坪－25.3坪），此為房屋的「權狀坪數」，進一步將1,345萬元除以42.1坪，即可以算出房屋單價為31.95萬元（1,345萬元÷42.1坪）。
民眾若要進行議價，徐佳馨說明，因為總價是由「房屋單價」乘上房屋的「權狀坪數」，最後再加上車位價格而來，所以購屋者可先針對房屋單價做功課，預設好可接受的單價範圍，跟屋主「先議單價」，議完單價後，算出房屋總價加計車位價格，最後「再砍總價」，這樣議價較易成功，補充一點，車位價格的部分，雖多數是一口價，但仍可議價，所以，記得也要對車位的價格有一定的熟悉度，避免買到便宜單價、卻貴在車位。
簡單3步驟，輕鬆查詢建物買賣價格
今年下半年，內政部實價登錄系統應該會進行改版，將原先區段化、去識別化的揭露方式改為完整揭露。不過，徐佳馨分析，改版後不會影響查詢的原則，因此不必擔心查詢方式有大幅變更，只要謹記原則即可。要查詢同社區的資訊，可參考下列步驟：
Step1：進入實價登錄系統首頁（lvr.land.moi.gov.tw），點選➊「不動產買賣」，輸入完驗證碼後即可進行查詢。
Step2：進入下一個頁面後，就能見到搜尋條件設定的選單，如欲輸入更精確的搜尋條件，可以點選➊「多條件」，設定條件的欄位會增加建物型態、交易期間、道路名稱等，只要輸入欲查詢的條件，就能查到相關的房地產交易資訊。
Step3：假設欲查詢桃園市桃園區的住宅大樓行情，輸入完後，點選➊「搜尋」，便會出現相關的➋「交易資料」，點選欲查看的資料，下方會顯示簡易的資訊，點選➌「交易明細」，便會顯示另外一個對話框，並且顯示進一步的資訊，例如：地段、主建物坪數、車位坪數等。
小檔案＿徐佳馨
學歷：臺灣大學EMBA財務金融組、輔仁大學大眾傳播所碩士
經歷：桃園市住宅諮詢審議委員會委員、電視台市場研究員
現職：住商機構發言人、住商不動產企劃研究室資深經理
著作：《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》
作者簡介_Smart 智富月刊
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