摘要
買房還是買股，究竟哪個比較賺？買房的投資報酬率怎麼算才正確？本篇將說明如何正確計算房貸槓桿的年化報酬率，以及影響報酬率的因素。
台灣房市與ETF比較
但是我們好奇的是，台灣房地產的增幅，相較於投資來說，哪一個是比較賺的？對吧。
我們所要比較的投資策略，並不是選股，或者是看指標、總經進出市場的主動投資策略，而是採用每一位讀者都能100%複製的「指數化投資」做為比較的策略（指數化投資是一項不必選股，不必看盤的長期好策略，《一年投資5分鐘》有對此方法詳細的介紹）。
過去10年，根據YP指投網的全球指數化投資儀表板，指數化投資在不同市場的績效如下：
1.全世界市場：8.7%
2.台灣市場EWT：10.7%
3.美股市場：12.0%
4.非美市場：4.6%
5.股債8:2配置：7.4%
圖4：各標的績效
對比剛剛所計算出來的台灣房地產4.5%，僅勝出新興市場以及股債配置的iShares Core Moderate Allocation ETF（AOM）與iShares Core Conservative Allocation ETF（AOK）。
無論是全球股票VT、美股市場VTI、非美VXUS，以及大眾常使用的8：2股債配置iShares Core Aggressive Allocation ETF（AOA），在過去10年的績效，皆比台灣房地產的漲幅還快速。
看到這邊，我們能說指數化投資比台灣房地產還賺錢嗎？
恐怕不行。
貸款購屋是槓桿
在上一段，我們透過指數化投資的績效，比較台灣房市的漲幅。看起來多元化的分散投資，年化報酬率比較高，但是這樣的比較方式，其實並不正確。
最重要的原因在於，前述的比較，僅適用於現金全額購買房產的情境，也就是沒有任何貸款。然而，較真實購買房屋的方式，是採用頭期款搭配房屋貸款，借貸購屋便是一種開槓桿的購買模式。
問題就在這，鮮少人不貸款就購入房產，大家幾乎都是借錢買房。
在買房的當下，根本沒有付出同等價值的現金。換句話說，買房並不是單筆投入的金流，還有後續的償還本金以及利息的金流。
因此，我們需要的是依據實際貸款金流計算出來的年化報酬率，才能夠代表該項投資的效益。
然而，由於整體購屋貸款金流較為複雜，一般人計算並不易，你需要的是一個能夠幫你計算真實房貸槓桿年化報酬率的計算機。
我們聽到了！
YP-Finance（YP指投網）將化繁為簡、免費提供房貸槓桿年化報酬率計算機，幫讀者免除複雜的計算過程，輕鬆獲取真實的房貸槓桿年化報酬率。
房貸槓桿年化報酬率計算機
房貸槓桿計算機的使用步驟很簡單，細節如下:
1.填入房屋購買的資訊。
2.預計幾年後賣出。
3.房屋價值的變化有2種方式，年化報酬率或者是直接輸入賣出的價值。
最後按下: 計算年化報酬率就會出現答案！
以1,000萬元的房價、房貸利率2%、頭期款20%、房貸30年，在持有10年的期間，房價的年化報酬率5%成長為例。實際的操作畫面如下：
圖5：房貸槓桿年化報酬率計算範例
根據計算結果，持有房產10年後賣出的交易效益，年化報酬率為9.14%。