摘要
買房還是買股，究竟哪個比較賺？買房的投資報酬率怎麼算才正確？本篇將說明如何正確計算房貸槓桿的年化報酬率，以及影響報酬率的因素。
在探討台灣房地產投資效益時，我們常會關注其「年化報酬率」。
根據內政部的住宅價格指數和國泰房地產指數，台灣房地產在過去數十年內的年化報酬率約為4.5%。相比之下，指數化投資策略在全球各主要市場的表現更為突出，美股市場的年化報酬率高達12.0%、全球市場則為8.7%。
然而，房地產投資的真正效益不僅僅體現在指數增幅上，槓桿效應還在其中扮演了關鍵角色。透過貸款購房的方式，投資者可以顯著提升其年化報酬率，以5倍槓桿購房，房產投資的真實年化報酬率甚至可以達到9.14%或是更多。
因此，在這篇文章，我將說明如何正確計算房貸槓桿的年化報酬率，以及影響的因素，最後與你分享YP-Finance所提供的免費房貸計算工具。
台灣房價年化報酬率
了解過往的房價走勢，可從內政部提供的住宅價格指數與國泰房地產指數得知。
首先，看到的是「住宅價格指數」過去11年的變化。
圖1：住宅價格指數變化
1.指數從78.96變化至133.18。
2.年化報酬率 : 4.87%。
接下來，我們看的是「國泰房地產指數」過去23年的變化。
圖2：國泰房地產指數變化
1.指數從50.22變化至137.19。
2.年化報酬率: 4.47%。
從以上2種不同指數，以及不同長度的觀察，台灣過去的房價增幅約為4.5%的年化報酬率。
假設以此績效，每個月定期定額1萬元、連續40年的投入，約可累積1,346萬元，算是不錯的成果。
圖3：定期定額長期資產變化