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台灣在當了很久的防疫模範生以後，最近失守，進入3級警戒。在不知道還要持續這樣狀況多久的情況下，房地產除了疫情，7月還要迎來重大的稅制變革。我認為可能會迎來一個轉折點，房地產將面臨3個難關：
難關1》買房難：貨幣不保值，供給量萎縮
很多人會問，疫情嚴重，很多人工作不保，中小企業裁員虧損，房價會下來嗎？我只能說，從國外的案例來看，都是相反的結果。不管是美國、英國、韓國等等，房價都是大漲。我想台灣可能也會產生這樣的結果，未來房價將持續墊高，買房變得更加困難。
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1.印鈔造成貨幣不保值，資金轉入房地產：因為疫情嚴重，政府勢必要印更多的錢、發更多的補助款。原本要升息的狀況，反而朝降息的方向前進。貨幣購買力大幅下降，使貨幣「最不保值」，有多餘資產的人，會把資金投入房地產、股市。
2.重稅打房，屋主不賣，市場量縮：回顧過去一整年，台灣房價跟著全球降息等措施、資金熱錢湧入，2020年房地產可說是熱鬧滾滾，各地的開工量、成交量都大幅增加，2020年的六都移轉棟數也創下6年來新高。
面對煞不住的買氣，政府推出打房政策，其中包含7月1日將上路的「房地合一稅2.0」，短期持有者轉售會被課徵重稅，最高達45%，原本預估會湧入市場的賣壓可能會消失。當市場上的物件選擇變少，房價往上是很有可能的事。
以國外案例來看，百業愈慘，央行印鈔愈多，股市、房市漲更多。2020年美國疫情大爆發，祭出封鎖令、管制令，導致各行各業深受打擊，唯獨房地產引爆熱潮，最主要的原因，即是美國聯準會（Fed）祭出無限制的量化寬鬆政策、降息政策、房貸利率調降等措施。根據《經濟學人》，過去一年疫情期間，美國房價漲11%、德國9%，其中英國的經濟面臨300多年來最嚴重衰退，房價卻上漲達8.5%。
另外，這次疫情衝擊之下，在國際間可以看到這波漲幅「蛋殼區」幾乎高過「蛋黃區」，原因來自於各國封鎖後，遠距工作變多，許多人選擇郊區買房；還有疫情投資潮，全球股市「漲」聲響亮，美國道瓊工業指數創下有史以來新高，台灣加權股價指數更突破「萬七」大關。
難關2》賣房難：價漲量縮，產業走入惡性循環
房價看似漲定了，那屋主、代銷、房仲會是最大受益者嗎？其實未必。屋主賣房會受到重稅的壓抑，持有期間算是無預警的拉長了，而在房價續漲的狀況下，政策只會愈來愈嚴格，對屋主不利。
至於從業人員，作業的難度將會高很多，包括建商要面對土地成本、營建成本高漲，代銷會面臨業主大幅調價，房仲會面臨社區的限制看房等，成交量縮也會是一個必然的趨勢。
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1.預售案大幅調價，銷售難：全球原物料暴漲，根據彭博資料，食衣住行的原物料成本，都相較2年前疫情未臨時飆漲，豬肉、棉花、木材等紛紛喊漲；此外，與營建業最有關聯的金屬、鋼鐵等物料，也出現明顯漲幅。
不過，對台灣來說，影響最大的應該是缺工的問題，尤其現在疫情嚴重，更不可能開放外勞來台，目前全台都在搶工人，台積電要蓋廠房，用2倍以上的工資，把最好的工人吸引走，因此一般建商蓋房子的成本比以前要高很多。
至於土地，飆漲的幅度肯定不會低於房市的漲幅。建設公司會因為買地不易、營建成本調升等原因，大幅調高售價，因此代銷的銷售難度會增加。這個趨勢，從今年以來原本在市場走中低價位的寶佳、茂德集團，都展開了大幅的調價策略可以看出。
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2.社區自主隔絕，外人仲介帶看困難：房仲帶買方進入社區看房的規定都變得更加嚴格，有的會收費，有的社區會限制每日的看房組數，甚至也有完全禁止仲介帶看的社區，以往有大量買方在同一時間進入熱門房子的景象將不復存在，帶看會比以往更加困難。
3.政策將對賣方更加嚴厲：面對產業的根本問題所造成的房價上漲，政府基本上只會制訂更嚴格的打房政策，持有多戶的屋主肯定受害，但只持有1戶的正常屋主，也可能面臨換屋不易的問題。
難關3》品質管控難：邊境管制缺工，房屋品質受考驗
各國採取邊境管制措施，外籍移工難進入台灣，導致建案缺工問題會愈來愈嚴重，這樣的情形可能會衝擊建案的營造品質。找工人很困難的話，要求營建品質將會更困難，因此建議消費者，買預售屋要特別留意施工品質，或找專業的驗屋團隊驗屋。
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1.邊境管制措施使工人銳減、建案缺工：受到新冠肺炎病毒影響，政府實施邊境管制措施，外籍移工入境人數大幅下降，再加上2020年建案看好買氣，開工數創近7年來新高，也使得建案缺工問題日趨嚴重。然而，台積電在南科設廠，用2倍工資吸引大量優秀的工人前往，在缺工的情況下又要趕工，建案品質可能會下降。
2.建案品質恐下降，建議買預售屋須驗屋：有購屋需求的民眾，需多加留意建案品質，建議民眾可以找合格的驗屋公司，控管房屋的施工品質。
小結》
疫情之後，未來房市可能會出現房價上漲、持續增稅、施工品質不佳等現象，如果有買房需求，建議以下的考量：
1.成屋優於預售：預售屋會反映購地成本、原物料的漲幅，目前各大案場都能看出現況，且案場也會因應市場機制調價；比較起來，成屋是過去的營建成本，入手價格會比預售屋有相對優勢。
2.大型建商優於小型建商：如果以量販店和超商為例，大型建商就如同量販店，採購原物料成本相對便宜，價格上也絕對有相對優勢，成本控管較安全穩定，且建築品質也相對較好；小型建商則可能有財務風險，畢竟預售屋都會蓋2年～5年，可能會因原物料、工人成本提升，發生無法交屋、延宕交屋的風險，最後變成爛尾樓，近幾年的這類案例不算少。
3.先求有再求好，房貸用好用滿：大印鈔時代來臨，錢愈來愈不保值，再加上全球因疫情肆虐，聯準會貨幣政策寬鬆、降息，國內房貸利率也創下新低，在這樣的時空環境下，現在進場買房最大的優勢，是能讓負擔變少，加碼的30年、40年房貸，適度讓貸款幫你分擔通貨膨脹的風險。
建議預算有限的民眾，買房可以拉長還款年限，因為買房並非一步到位，等未來收入變多、資金充裕，是可以再換房的。
本文獲「moneybar」授權轉載，原文：創辦人觀點》疫情之後，房地產將面臨的3難
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