房地產也有買賣公式?照著富媽媽的方法找到「C級房」,4年賺340%!

撰文者李雅雯(十方)

台灣師範大學國文系博士,成功大學文學碩士。曾經擔任國文老師,後隨先生工作移居上海多年。其意外踏上理財之路,並成功致富的故事,不但獲得《今周刊》封面人物報導,亦在網路瘋傳,吸引廣大網友關注,並獲三立新聞台、東森新聞台、非凡電視台專訪。

她以「十方」為筆名,發表過多本著作。主要以小說文體,傳授個人所學所感,包含《曼尼先生:青少年理財哲學小說》、《老宅的秘密》、《偷安徒生的內褲》、《我用菜市場理財法,從月光族變富媽媽》、《富媽媽存致富股,獲利100%》。

其中,《曼尼先生:青少年理財哲學小說》被教育部評選為全國優良推薦圖書;《我用菜市場理財法,從月光族變富媽媽》獲選為台灣百大暢銷電子書,《富媽媽存致富股,獲利100%》獲選為博客來百大暢銷書(2019,商業類);其餘著作已為桃園市平南國中、新北市安康高中、上海市青浦區學生列為經典必讀書目,目前專職演講。

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房地產也有買賣公式?照著富媽媽的方法找到「C級房」,4年賺340%!

我們家第一次買房,是在我娘家火災後。

當時主要買來租給我妹妹,同時讓我回娘家有地方住,但沒多久我跟先生就到上海定居,這房子的3個房間後來全租出去,再以租金付貸款,除了頭期款與相關稅金之外,我們幾乎不用爲房子付任何錢,而我這10年買房也都是循此模式。我們第2間房子就是買在前一篇提到的上海松江區,截至目前為止,我在中國與台灣共計買了10間房子,從沒賠過錢。

你可能好奇我是如何辦到的?根據這10年來買房、看過數百間房的經驗,我把房地產分成A、B、C、D 4個等級,而且只買C級房,這是關鍵。

在我的分類中,A級房指屋齡低於10年,屋況極佳,有健身房、游泳池、圖書室等公共設施的房子。外觀整潔,管理監控設備齊全,住戶素質整齊,收入接近,多為自住。A級房是許多首購族「一眼看中」的標的,但它的房地產投資回報率最低,因為新,所以房價最高,若買來租人,房租可能低於每月房貸,並不划算,在購屋市場低迷時,最易蒙受降價損失。

B級房的屋齡介於10到20年,屋況堪稱良好,沒有漏水、管理問題、租客穩定。周圍有菜市場、圖書館、公共運動場、小型市集。租住在B級房產的人,租金不高、生活便利,大多數頭期款不足,是無法購買新房的人第一首選。

C級房屋齡介20到30年之間,屋況普通、偶有漏水。周遭環境髒亂、社區管理不佳、租住者收入偏低。

D級房屋齡超過30年,房屋急需修繕、水管暴露損壞、屋頂坍塌、電路損壞、長期無人居住。需要花大錢整修才能入住。這類型房產通常居於山區、產業沒落地區。

這4種房子中,根據我的經驗屬C級房最有利可圖,因為它容易被市場「低估」。我的方法是,買進被「低估」的房產,整理、修繕問題,就能提升房產價值,創造穩定獲利。

那麼,如何尋找C級房呢?

第一步,我會先找住家附近的地圖,查出附近的工業區、加工區、工廠在哪裡?比如我住在竹北,知道附近有湖口工業區、竹北工業區、新竹科學園區。

第二步,徒步勘探這片區域,感受當地的生活機能與居住環境。

第三步,從中尋找C級房,比如:裝潢陳舊、漏水、空置、破敗、雜亂、玻璃壞損、牆壁剝落等。

在決定買房之前?我會先計算房產的「現金回報率」,公式如下:
{(租金-每月還貸金額)×12}÷ 頭期款

如果一套C級房,買進價300萬元,頭期款20%,共計60萬元。每月租金收入1萬2,000元。貸款25年,利率2%。頭3年還息不還本,每月還貸款4,000元。則這套C級房產的「現金回報率」為:

{(12000-4000)×12}÷ 600000=0.16=16%

16%就是這套C級房的「現金回報率」。而我自己的「現金回報率」標準如下:

1.≤10%——不合格。
2.10%~20%——合格。
3.>20%——極優秀。

2010年,我曾在宜蘭羅東看中一套C級房,它的售價是225萬元,頭期款45萬元。買進之後,我的租金是8,500元台幣,貸款180萬元,寬限期2年(只還利息,不還本金),分25年攤還。沒有管理費、沒有其餘公共費用,頭2年每月還貸3,000元。當時我計算出的「現金回報率」為:

{(8500-3000)×12}÷ 450000=0.146=14.6%
「現金回報率」為14.6%!

2年後,我的租金上浮至9,000元/月,每月還貸為9,000元。仍然完全沒有還貸壓力(租金全抵房貸,並且扣除本金)而現金投報率仍計算為:

{(9000-3000)×12}÷450000=0.16=16%
16%就是這套C級房的「現金回報率」 !

再2年後,這套C級房產售出。成交價是320萬元,我從這套房產獲利為:
320萬元(最終售價)–165萬元(剩餘本金)=155萬元

我只投入45萬元,而我的最終獲利率為:
155萬÷45萬 = 340%

340%!只花了4年!看看C級房產的驚人的潛力!

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