投入房地產9年熬成包租婆,7年級女生用這招「租金」和「價差」一起賺,拚出千萬資產

撰文者商周財富網編輯室
《商周財富網》不乏年紀輕輕就靠投資、理財存到百萬以上的作者,他們如何在30歲上下達到這般成就、甚至財務自由?我們在此分享他們的致勝心法、人生故事,也將挖掘更多年輕致富故事和讀者分享。
攝影:商業周刊數位內容編輯部/陳兆瑜
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70年次的邱愛莉現為House123房產平台的執行長,過去在外商工作的她,靠著與人合資買房,以「隔套收租」賺取穩定現金流,如今已累積千萬資產,在40歲前達到財富自由。

從房產門外漢
蛻變為小資包租婆

愛莉透露,會接觸到房地產這塊領域,是在朋友的帶領下,當時他們相約去上房地產課程,並開始勤勞看屋,至於真正專心研究「隔套收租」,則是在外商時期,她受到一名客戶的啟發,由於對方有在看房子、也有在做「隔套」,在親眼見到隔套的實際成品後,愛莉深刻體會到「房子」帶給人的成就感,「看數字跟看別人怎麼做是兩回事,我覺得眼見為憑,當你看到一件事情完成,你就覺得說好想要自己也有...」

愛莉第一次進場,是在2008年年底,當時她27歲,靠工作5年薪水攢下近300萬存款,個性保守的她先和朋友合資買房,陸續投資一間預售屋、兩間公寓隔套收租、一間中古華夏整層收租,直到2011年,她才獨資買下一間公寓,隔成5間套房後,讓媽媽收租,每月租金扣掉房貸利息,還進帳3萬多,作為媽媽的退休零用金。

投入房地產至今9年的她,靠著經驗累積,逐漸摸索出自己的一套投資策略,她表示,每個物件適合的出租方式不同,並不是都要做隔套,而是要看屋況決定,她在看屋的時候,會思考每一間各適合哪種方式,例如一間「三房兩廳兩衛浴」的房子,若是屋況好就整層租,不會動格局,只是美化它。

圖片來源:愛莉提供
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而在物業挑選上,愛莉主要以台北市、新北市這兩個縣市的無電梯公寓為主,對她來說,房子是收益型的資產,主要分成「衝現金流」和「衝資產價值」兩種。衝現金流的就是為了租金收益;衝資產價值的就是地點很好、打算長期持有,因為公寓的價值主要來自土地。

她舉一間靠近捷運忠孝新生站的房子為例,這間房子的租金支付本金加利息都還有剩,就算不是為了現金流考量,它也可以自給自足。基於這樣的情況,在挑選上,她就會搭配有些房子是要貢獻多一點的現金流。

看準「兩房一廳一衛」需求
以隔套衝現金流

至於「隔套」的實際操作上,愛莉觀察到,目前市場對「兩房一廳一衛」的需求很大,因此通常台北市的房子她不是整層租,就是把它隔成兩個「兩房一廳一衛」,也就是一間房子分成A、B兩戶,A跟B各自有兩個房間、一個客廳、一個小廚房、一個廁所和一個陽台。她強調,這樣的空間規劃以一間原本是「三房兩廳兩衛」的房子來說,只要23坪就夠了。

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愛莉指出,會租這種房子的通常不是家庭也不是新婚夫妻,而是以前各住一個套房的朋友,或是男女朋友現在要同居,又想要有彼此的空間,而這樣的規劃可以讓他們共用客廳,並擁有各自的房間。至於一般家庭不會租的原因是公共空間太小,不適合小朋友。

她進一步解釋,「兩房一廳一衛」其實是套房的概念,只是讓住戶能共用公共空間,這樣規劃的好處是,本來一間套房在台北市月租要1萬5,但只要兩個人合住的租金低於3萬,他們就願意接受這樣的價錢,讓出租率提升。

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對於市面上「一房一廳」的房型,愛莉表示,以她自己的經驗,假設空間可以隔成4間「一房一廳」,她寧願把它隔成3間套房就好,空間不用那麼大,但擠出一間變成「兩房一廳一衛」,因為「一房一廳」的租金不一定比大套房高,但是它的裝潢費卻比大套房高,相較下,「兩房一廳一衛」的租金明顯比套房多很多,「一房一廳」則有限,「在這樣情況下,我們就會用套房搭配『兩房一廳一衛』。」

自住也是投資
買房「有進場就有出場」

和許多人「先買屋、後投資」的邏輯相反,愛莉是先存錢投資房產,原因是她結婚後住在公婆的房子,沒有租金開銷,而且和公婆相處和睦,所以她沒有強烈的動機一定要搬出去,但如果當時是租房,可能就會有不同選擇。

再加上,那時愛莉開始做隔套收租,收益相對比較多,注重CP值的她認為,同樣一筆錢寧願先拿來收租,因為買自住的房子並沒有省到錢,也沒有賺到錢。

直到2013年,愛莉才在南港買下人生第1戶自住宅,最近更是為了小孩就讀幼兒園的考量,在大安區添購了一間公寓,等裝潢完就會舉家搬過去,至於南港的舊房,愛莉表示未來可能會出租。

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談及這一棟房子的規劃,愛莉強調,很多人想說自住的房子不用管投資的價值,但對她來說,自住也是種投資,「同樣花一筆錢在房子上,我可以選擇租屋,那為什麼要買一個資產?當然希望這個資產是會增值的啊!」

因此,愛莉已經規劃好未來若不住的話,就要將房子改成「兩房兩廳一衛」出租,所以她先做分戶的動作,也就是一戶隔成兩個單位、分成兩個門牌,在隔間的時候她會讓兩邊可以各自成「兩房兩廳一衛一個陽台」,所以目前她和老公、小孩等於是住在有4個房間的空間。

愛莉說明,要是以後房子打算出售,這樣的設計也會比較好賣,下一個買家可以和他們一樣兩戶一起用,但如果是小家庭只買一戶也可以,而且總價相對變得很低,原本兩戶加起來要2,300萬。

之所以提早考慮到出售這件事,是因為她抱持著「有進場就有出場」的觀念,在入手一間房子的當下,就要先想好這間房子預計要持有多久,之後若要賣要賣給誰、什麼樣的人會想要買這間房子,若是打算出租,也要想到中間除了賺現金流之外,最後還要有增值,愛莉強調,「一個房子如果真的只有租金收益,而不考慮賣價這件事情,其實是很蠢的。」

也就是秉持這樣的原則,讓她同時賺到「租金」和「價差」,在不到40歲的年紀,就累積了千萬資產,提早財富自由。

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