70年次的邱愛莉現為House123房產平台的執行長，過去在外商工作的她，靠著與人合資買房，以「隔套收租」賺取穩定現金流，如今已累積千萬資產，在40歲前達到財富自由。

從房產門外漢
蛻變為小資包租婆

愛莉透露，會接觸到房地產這塊領域，是在朋友的帶領下，當時他們相約去上房地產課程，並開始勤勞看屋，至於真正專心研究「隔套收租」，則是在外商時期，她受到一名客戶的啟發，由於對方有在看房子、也有在做「隔套」，在親眼見到隔套的實際成品後，愛莉深刻體會到「房子」帶給人的成就感，「看數字跟看別人怎麼做是兩回事，我覺得眼見為憑，當你看到一件事情完成，你就覺得說好想要自己也有...」

愛莉第一次進場，是在2008年年底，當時她27歲，靠工作5年薪水攢下近300萬存款，個性保守的她先和朋友合資買房，陸續投資一間預售屋、兩間公寓隔套收租、一間中古華夏整層收租，直到2011年，她才獨資買下一間公寓，隔成5間套房後，讓媽媽收租，每月租金扣掉房貸利息，還進帳3萬多，作為媽媽的退休零用金。

投入房地產至今9年的她，靠著經驗累積，逐漸摸索出自己的一套投資策略，她表示，每個物件適合的出租方式不同，並不是都要做隔套，而是要看屋況決定，她在看屋的時候，會思考每一間各適合哪種方式，例如一間「三房兩廳兩衛浴」的房子，若是屋況好就整層租，不會動格局，只是美化它。

而在物業挑選上，愛莉主要以台北市、新北市這兩個縣市的無電梯公寓為主，對她來說，房子是收益型的資產，主要分成「衝現金流」和「衝資產價值」兩種。衝現金流的就是為了租金收益；衝資產價值的就是地點很好、打算長期持有，因為公寓的價值主要來自土地。

她舉一間靠近捷運忠孝新生站的房子為例，這間房子的租金支付本金加利息都還有剩，就算不是為了現金流考量，它也可以自給自足。基於這樣的情況，在挑選上，她就會搭配有些房子是要貢獻多一點的現金流。

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看準「兩房一廳一衛」需求
以隔套衝現金流

至於「隔套」的實際操作上，愛莉觀察到，目前市場對「兩房一廳一衛」的需求很大，因此通常台北市的房子她不是整層租，就是把它隔成兩個「兩房一廳一衛」，也就是一間房子分成A、B兩戶，A跟B各自有兩個房間、一個客廳、一個小廚房、一個廁所和一個陽台。她強調，這樣的空間規劃以一間原本是「三房兩廳兩衛」的房子來說，只要23坪就夠了。

愛莉指出，會租這種房子的通常不是家庭也不是新婚夫妻，而是以前各住一個套房的朋友，或是男女朋友現在要同居，又想要有彼此的空間，而這樣的規劃可以讓他們共用客廳，並擁有各自的房間。至於一般家庭不會租的原因是公共空間太小，不適合小朋友。

她進一步解釋，「兩房一廳一衛」其實是套房的概念，只是讓住戶能共用公共空間，這樣規劃的好處是，本來一間套房在台北市月租要1萬5，但只要兩個人合住的租金低於3萬，他們就願意接受這樣的價錢，讓出租率提升。

對於市面上「一房一廳」的房型，愛莉表示，以她自己的經驗，假設空間可以隔成4間「一房一廳」，她寧願把它隔成3間套房就好，空間不用那麼大，但擠出一間變成「兩房一廳一衛」，因為「一房一廳」的租金不一定比大套房高，但是它的裝潢費卻比大套房高，相較下，「兩房一廳一衛」的租金明顯比套房多很多，「一房一廳」則有限，「在這樣情況下，我們就會用套房搭配『兩房一廳一衛』。」

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自住也是投資
買房「有進場就有出場」

和許多人「先買屋、後投資」的邏輯相反，愛莉是先存錢投資房產，原因是她結婚後住在公婆的房子，沒有租金開銷，而且和公婆相處和睦，所以她沒有強烈的動機一定要搬出去，但如果當時是租房，可能就會有不同選擇。

再加上，那時愛莉開始做隔套收租，收益相對比較多，注重CP值的她認為，同樣一筆錢寧願先拿來收租，因為買自住的房子並沒有省到錢，也沒有賺到錢。

直到2013年，愛莉才在南港買下人生第1戶自住宅，最近更是為了小孩就讀幼兒園的考量，在大安區添購了一間公寓，等裝潢完就會舉家搬過去，至於南港的舊房，愛莉表示未來可能會出租。

談及這一棟房子的規劃，愛莉強調，很多人想說自住的房子不用管投資的價值，但對她來說，自住也是種投資，「同樣花一筆錢在房子上，我可以選擇租屋，那為什麼要買一個資產？當然希望這個資產是會增值的啊！」

因此，愛莉已經規劃好未來若不住的話，就要將房子改成「兩房兩廳一衛」出租，所以她先做分戶的動作，也就是一戶隔成兩個單位、分成兩個門牌，在隔間的時候她會讓兩邊可以各自成「兩房兩廳一衛一個陽台」，所以目前她和老公、小孩等於是住在有4個房間的空間。

愛莉說明，要是以後房子打算出售，這樣的設計也會比較好賣，下一個買家可以和他們一樣兩戶一起用，但如果是小家庭只買一戶也可以，而且總價相對變得很低，原本兩戶加起來要2,300萬。

之所以提早考慮到出售這件事，是因為她抱持著「有進場就有出場」的觀念，在入手一間房子的當下，就要先想好這間房子預計要持有多久，之後若要賣要賣給誰、什麼樣的人會想要買這間房子，若是打算出租，也要想到中間除了賺現金流之外，最後還要有增值，愛莉強調，「一個房子如果真的只有租金收益，而不考慮賣價這件事情，其實是很蠢的。」

也就是秉持這樣的原則，讓她同時賺到「租金」和「價差」，在不到40歲的年紀，就累積了千萬資產，提早財富自由。

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