台灣房地產勢必走跌20年!5大理由之一:就算全額付清再出租...也要花64年才能回本

撰文者林書廷
台大電機畢業卻不走工程師之路。20歲開始踏入投資及創業,希望分享自己的價值觀給予讀者們對生活規劃的啟發。

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房價現在開始緩緩下跌,很多朋友想知道「是不是該進場買房了」?對於想成家立業的朋友,我會建議先看過我之前的文章:誰說買房子一定是好事?但對於想要逢低入場的朋友,我則是強烈建議...別傻了!

很多台灣人會被過去的印象束縛,以為房產長期一定往上,然而那僅僅的拔公獅子的鬃毛,根本沒有根據啊!

過去日本人也曾經像台灣人一樣,買房子就賺錢,賺錢就買房子,國際熱錢持續湧入,全國一片繁榮。巔峰時期,日本全國房產總價值,是美國全國房產總價值的4倍!

直到1990年,泡沫終於被戳破,房產價格持續下跌20年,跌了7成!也就是說原價1000萬剩下300萬...日本人才終於瞭解到,房子不會永遠漲。

這篇文章我自己整理了五大理由,有憑有據的告訴你,未來不是開玩笑的!台灣房地產肯定會下跌很久。

1.人口紅利沒有了,買房潛力族減少

人口紅利簡單講就是:國家的勞動人力非常充足!舉例來說:A、B兩國都有100人,A國有80人是青壯年(20人老弱婦孺),B國有40人是青壯年(60人老弱婦孺),那A國就有很好的的人口紅利,B國則無。

從供需法則來看,勞動人口比例高(且持續上升)的國家,代表潛在有能力買房子的人夠多,當然房價才有機會持續上漲。但台灣的人口紅利在今年不幸轉下了!根據日本和美國經驗,這對房市是噩耗。而且在未來20年內,台灣勞動人口下降的趨勢不會變,因此未來的房產當然不樂觀。

2.房價所得比全球領先,根本買不起房子

房價所得比就是:不吃不喝幾年買得起房子。如果看全台灣,這個數字已經超過10,如果只看天龍國(台北市),根據內政部統計,這數字已快到15了!也就是說要不吃不喝15年才買得起房子。而且這還沒考慮貧富差距加大,中產階級消失的問題。

但如果從全球房產的角度來看,很多歐美一線城市的房價所得比都低於10。我實在看不出台灣有何理由持續居高?而且台灣薪資凍漲,房價又有何理由再高?市場的熱潮終究會過去,房價再會跑,最後也必須回歸基本面。

3.租金收益率全球最低,房東苦哈哈

租金收益率就是:花錢買房子收房租,一年有多少報酬。房地產本身是個很好的投資工具,因為除了買賣賺價差以外,租給房客也可以穩定的收取租金。

然而台灣租金收益率只有1.57%,根本就和銀行定存差不多。而且更煩人的是,租房給房客還要維護,家具也要折舊,若不小心空租個半年真的就要哭哭了。理性一點做比較,我寧願去買個定存股年賺3%以上股息。

到底台灣的租金率有多離譜?舉例來說:新北市一間1000萬的房子,頭期款準備400萬,和銀行借600萬,一個月可收租金1.5萬,但要繳房貸3萬。結果房東辛苦存錢買房,但是收租的錢根本不夠付房貸。

假如你完全不和銀行貸款,很有guts全額付清再來出租,根據統計,你要花63.69年才會回本,請你記得多吃點保健品,確保自己夠長壽。所以我認為買房當房東根本沒有吸引力,大家都不想當房東,房價又該如何持續漲?

4.少子化的衝擊,以後沒「人」買房子

台灣新生兒人口,過去1980年近40萬,到了2000年剩30萬,到了2007年剩20萬...而且這個趨勢未來20年不會有變!你去西門町問年輕人,我保證一堆人告訴你「我不打算生小孩」,因為自己過都很緊了,更別說養小孩。

住屋需求是房地產最根本的價值,未來台灣人口越來越少,買家越來越少,房產又怎會上漲?

5.政府全力打房,奢侈稅後又房地合一稅!

基本上住屋被大眾認定為一種基本人權,也就是說,不管是哪一個政黨或政客,都以「打投資客」、「人人有房住」為政見。

2011年政府為了打房實施奢侈稅,簡單來講,兩年內想脫手賺差價,就是要付出一筆不小的金額。

2016年政府再加碼實施房地合一稅,讓自住客更獲保障,讓投資客更痛。簡單來說:要自住很久才能免稅。投資客想短時間轉手賺差價變更難。

投資客的動作變少,房地產的成交量也勢必受影響,對於已經緊縮數年的台灣房市,這些政策對房價無疑是當頭棒喝,也會持續影響未來長期房地產業。

對於我自己而言,未來資金不太會再往房地產投入,除非是為了符合眾多附加價值的自住,否則錢寧願放在股市中賺穩殖利率。

如果你剛好在想「最近房地產好像跌深了,可以入場搶便宜,投資個幾年後賺一手。」那希望這篇文章可以給你多方的觀點,協助你思考未來的投資策略。

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