從最新的財經時事和民生政策出發，從中發掘正確的投資與理財觀念，並且以統計數據為基礎，即使是小資族，也能擁有投資理財自主權，決策可以有所依據，而不是人云亦云。 作者為台灣大學生態學與演化生物學研究所博士候選人，經營USA STOCK的美股投資部落格，討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法，目前為PTT全方位理財規劃顧問討論板以及海外投資板兩個板的板主。
為了吸引年輕人買房和挽救房市低迷買氣，房仲業者推出40年期房貸，就連財政部也鼓勵8大行庫推這個貸款方案。
推出這個方案，是想降低每個月的貸款負擔，讓原本買不起房子的年輕人，變得願意買房子。40年期房貸，讓貸款人每月還款額度減少四成，但貸款期間繳納的利息則增加一倍。金管會表示，法令上允許銀行推出40年房貸，但只准許首購族申辦，並且建議應該要有年齡的限制，申辦人不能超過35歲。
Q：每個月房貸只要兩萬多，跟租金差不多，所以租房子不如買房子？
A：目前市面上最低的貸款年利率大約是1.8%，如果以這個利率來計算，假設貸款金額100萬元，分20年期償還，則每個月還款的本息為4965元，20年總償還金額為119萬1636元。也就是說利息就占了貸款額度的將近20％。
但是如果將貸款期限延長為40年，每個月還款本息會降為2925元，但40年總償還的金額卻是140萬3785元，利息占了貸款額度的40%。
有沒有發現，如果以1.8%的貸款利率來算，則還款年期和利息佔貸款額度的百分比幾乎一樣（分20年攤還，利息占貸款額度20％）。
當貸款期限從20年延長為40年，其實貸款人所繳納的利息，就跟利率加倍是幾乎一樣的。可能有不少人已經被這些數據搞昏頭了，其實重點只有兩個：
一、貸款年期越長，繳給銀行的利息越多，當年期從20年延長一倍成為40年，繳給銀行的利息也隨著時間多了一倍。二、貸款年期延長一倍所繳的利息總額，和利率調高一倍一樣。
如果本來覺得貸款800萬，分20年償還，每個月要繳3萬9718元的房貸是很大的負擔，延長為40年，每個月只需要繳2萬3393元，乍看之下好像比較輕鬆了，但是要留意的是，現在的利率是歷史低點，如果利率升高一倍到3.6%，則每個月要繳的房貸將會變成3萬1473元。而如果房貸利率回到十年前6.3%的情況，則每個月要繳4萬5702元！
當然，利率調漲的問題，不管房貸的年期是20年還是40年都會遇到，但原本覺得每個月繳四萬負擔太大的人，如果只因為期限延長了，每個月只要繳兩萬多就好，所以買了房子，當利率升高之後，每個月還是要繳四萬甚至更多，違約繳不出來的風險就更高了。原本買不起房的人，因為貸款年期的延長而選擇在利率最低的時候買房，其實是承受了升息之後負擔不起房貸的財務風險。
此外，雖然金管會建議這個方案申辦的人不能超過35歲，但是這也突顯了兩個問題：一、正常65歲退休的情況下，往前推40年，應該在25歲以前開始繳貸款，才能避免在退休之後，已經沒有工作與薪資收入了，還得要繳貸款。二、有多少25歲的年輕人已經存到了兩成房價的自備頭期款？以一千萬的房價來算，就表示要有兩百萬的存款。如果覺得房貸負擔太大，表示收入與房價有所差距，那就不要勉強自己去買房。
其實以目前台北市的住宅租金與房價來看，房東的租金報酬率甚至和定存差不多，因此租房子才是最划算的選擇。
Q：房子也是一種儲蓄，咬著牙買下去，撐過了房子就是我的？
A：很多人都用把房子當成累積資產的方法，但是要記得，房產不是儲蓄的工具。房價會有漲跌波動的風險，貸款買房和儲蓄最大的差別：貸款要繳利息，儲蓄卻是領利息。
許多人都覺得租房子租金一去不復返，不如買房子，等貸款繳完了房子就是自己的。可是，卻沒有想到，其實貸款繳給銀行的利息也一樣一去不復返，甚至以歷史紀錄來看，利率的升降比租金還要頻繁和劇烈，也就是貸款買房產所面臨的家庭財務風險，比租房還要高。
買房之前，要記得一個概念，只要用了抵押貸款買房子，即使你是房屋所有權人，但在還沒繳完房貸之前，房子不算真的屬於你。只要你繳不出房貸，房產就可能被拍賣。所以要用房產綁住自己20年，甚至長達40年，真的要三思。房價漲跌有市場機制和不可預測性，但是每個月收入一大半要繳房貸、因為房貸而不敢失業、不敢實現夢想，甚至也存不到什麼錢，要不要過這樣的人生，則是你可以做抉擇的。
工具：貸款計算機
作者簡介_Buffettism (李柏鋒)
從最新的財經時事和民生政策出發，從中發掘正確的投資與理財觀念，並且以統計數據為基礎，相信即使是小資族，也能擁有投資理財自主權，決策可以有所依據，而不是人云亦云。作者李柏鋒，經營「USA STOCK」財經部落格，討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法，現為線上課程《小資族理財的第一堂入門課》講師與「ETF投資學院」創辦人。