台灣最大國際商品部落格主編，曾任經濟日報專欄作家；財訊雜誌、今周刊、天下雜誌、非凡周刊等媒體特邀財經作者。專長為全球人口結構分析與統計、各國總體經濟和趨勢分析、波浪技術分析、全球外匯系統、美股ETF商品操作。著有《看線圖輕鬆賺外匯》、《看線圖高效率賺外匯》、《自主投資之鑰》。
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2017年，台灣越來越多銀行推出長達30年以上的房屋貸款，甚至40年期貸款，最高可貸90%，利率最低壓到1.58%，且前幾年可以只繳利息，不繳貸款，從台灣整體銀行系統對房地產貸款的態度更替，不難看出，銀行業仍是預期台灣房地產不容易持續大跌，為了在房屋總價難以持續下降的趨勢中，找到貸款生意，銀行業者打算延長還款期，讓有意願購屋的民眾，每月房貸壓力減輕，逼出市場上剩餘的買氣。
近年來，銀行業手上游資實在非常多，很多民眾應該都接過這種電話，銀行業者來電的貸款申請，嘗試要讓資金能產生更多回報，這種低效益的做法，銀行業都願意做了，房地產貸款這種大額且長期，擔保品都相對安全的業務，銀行肯定是願意承做的。
雖然40年的長天期貸款，確實比20年期以下的相對短天期貸款，每個月的償還壓力減輕，但考量利息支出和還款時間拉長，其實貸款者負擔可是完全沒有減輕，唯二減輕壓力的是建築業者和銀行業務，貸款者幾年還清，其實銀行業者和建築業者根本不在乎，對於經濟壓力沉重，貸款可能壓垮經濟的購屋者來說，更長天期的房地產貸款，只是讓財務缺口問題延後爆發，而不是缺口消失了。
所以打算要購屋的民眾，最好還是從總體經濟來了解台灣房地產長期趨勢，畢竟房地產單價高，漲跌一些幅度，就讓購屋者減輕或增加許多財務壓力，所以了解台灣或全球房地產循環趨勢，相對值得。
2011年，我曾經在這篇文章透過兩個重點，表達我對房地產長期趨勢發展的看法，一個是人口紅利，另一個則是升息循環的通貨膨脹與利率關係。
台灣信義房屋房價指數
美國次級房貸爆發後，全球房地產大多出現修正，美國規模最大，造成的經濟蕭條也最嚴重，但台灣房地產修正其實只有2008下半年到2009上半年的一年時間而已，隨後就出現了大規模多頭行情，最主要原因是人口紅利，當時台灣勞動人口比重持續上升帶來人口紅利進入末升段，末升段漲勢往往最凶猛，搭配全球主要央行量化寬鬆，台灣刪除遺產稅，大量低成本的游離資金供給氾濫，堆造出了台灣房地產大多頭榮景。
最近一波修正則從2014下半年開始，主要跌勢到2016第一季，比對當時台灣的通貨膨脹和利率相對關係，不難發現，當通貨膨脹從高峰快速下降時，台灣房地產就會進入修正趨勢，在同一時間，台灣景氣也會進入一段低迷期，央行也會觀察到景氣轉差，降息因應，但速度稍慢，而市場機制非常敏銳，當景氣出現下滑風險時，房市、債市、匯率和股市，都會在第一時間出現趨勢變動。
所以當利率高於通貨膨脹，且時間至少維持一季以上，台灣房地產就會陷入修正，只是短期或長期的差別，等央行把利率降下來，通貨膨脹因連續驟跌而出現低基期，通貨緊縮轉為通貨膨脹時，房價就會從跌勢轉持穩盤整，這是過去的歷史經驗。
台灣通貨膨脹率和基礎利率
資料來源https://tradingeconomics.com
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