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最近在網路上看到一則新聞，一位先生先以每月7萬元租下了一棟三層樓房舍後，於未告知原房東及房客的前提下，再以每月12萬元將一樓及騎樓轉租給另一位小姐，事後小姐控告二房東詐欺，最後法院判決二房東5個月徒刑。輕輕鬆鬆轉一手，每個月就多了5萬元的收入，看似賺錢容易的二房東，其實背後存在著不少的法律及實際執行上的風險。
依民法443條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其中一部分轉租於他人。」法條的意思是，除非原先租賃契約內有禁止轉租的條文，不然房客是可以將部分的房屋空間再轉租給其他人，前述案例中二房東詐欺罪成立的最大原因，就在於他與原始房東的租賃契約中有「禁止轉租」的條款，而他也沒有將轉租的實際情況告知房客，以至於被房客告上法庭。
所以想要當二房東前，請先確定原租約內是否存在「禁止轉租」的相關條文，最好轉租前可以先告知房東並取得同意，更完整的作法則是取得原房東委任的書面法院公證文件，這樣對自己及未來的房客才有基本的保障。
除了轉租是否合法外，二房客還要面對的問題在於修繕的權責，在非人為破壞的前提下，依民法429條第1項規定，除另有約定外，由出租人負擔。所以轉租的空間如有修繕需求時，二房東依法有責任要負責完成修繕；但因為房子的所有權又屬於原房東，所以萬一原房東與房客對於該如何修繕的意見不一時，二房東就成為既要花錢又要受氣的夾心餅乾；所以二房東在與房客簽約時，務必要將修繕需與原房東協調納入契約，以免成為人人喊打的代罪羔羊。
對於想要租屋者而言，除非房屋真的物美價廉到難以割捨，不然別去當二房客；因為實務上，台灣很少租賃契約會去法院公證（需要額外的費用），就更別提所謂的「轉租授權同意」等文件，萬一二房東是偷偷把房屋分租，原房東是可以經法院判定後，逕行要求房客搬出房子。除此之外，如果租賃契約中沒有對修繕的權責與步驟做明顯的規範時，房客很有可能碰到二房東說：「我沒有所有權，不能亂動屋主的裝潢」，而原房東則說：「你又不是向我繳租金，請找二房東處理」這種「三個和尚沒水喝」的狀況，倒楣的就是沒水喝的你。
該如何避免自己成為「二房客」？建議在簽訂租屋契約前，先請房東提供房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，確定是向房屋所有權人直接租賃。可以的話，將上述文件拍照或影印留存，才能確實維護自身的權益唷！
作者簡介_dolin66
民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者，著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及「預售屋全攻略」一書。
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