商周財富網 房地產 別看到「破盤價」就進場!不想未來房價慘跌,買房前最好先觀察這點

別看到「破盤價」就進場!不想未來房價慘跌,買房前最好先觀察這點

撰文者紅色子房
紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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讀者提問:

子房老師,我們打算在年底結婚,今年考慮買房置產了。最近建商們都開始降價大打廣告,甚至出現無息貸款的方案。有人說房市今年會落底,也有人說現在不適合買房,請問我該這時候進場了嗎?

子房觀點:

的確,現在許多建商與中古屋主都紛紛降價,各區域房市開始出現一些破盤價,但是買房自住族的心理都一樣:「買房前希望房價跌,買房後希望房價漲」。

對於這樣的心理預期,我可以套用股神巴菲特的兩句話來回應:

一、「擁有一支股票,期待它下個早晨就上漲是十分愚蠢的。」(華倫.巴菲特)

房地產的價格波動,在政府抑制短期交易的稅制後,其實反應已經沒有過去那麼敏銳。也因為目前成交量縮,有限的價格記錄其實也無法代表區域整體行情的漲跌勢。但對於自住族群來說,房地合一稅鼓勵的自住年期是六年以上,六年的時間對於一個大學新鮮人來說,已經可以從大一念書到研究所畢業,這麼長的時間,大可不用過度期待價格的變化。

二、「一個傑出的企業可以預測將來可能會發生什麼,但不一定知道何時會發生。重心需要放在『發生什麼』上面,而不是『何時』上。如果對『發生什麼』的判斷是正確的,那麼對『何時』大可不必過慮。」(華倫.巴菲特)

房價的組成,來自於「土地價格」與「建物價格」。建物價格就像汽車一樣,價值會隨著時間遞減;唯有「土地價格」會因為區域的發展而增長。所謂房價成長,就是「土地價格」成長的幅度大於「建物價格」成長的幅度。那麼,該怎樣預測會發生「土地價格成長」的可能性呢?

紅色子房曾經教過「井字分析法」(http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000024412),對於想買房的位置,你應該找出至少三個有利的區域成長題材,同時預估它們在持有期實現的可能。讀者可以從報章雜誌、市政府的公開資訊、與當地仲介代銷的交流中,了解各種區域成長題材與實現的時機。

面對從英國脫歐到美國川普保護主義政策造成的國際局勢動盪,國內經濟面臨中國政策打壓與新政府的左右搖擺,今年買房置產的思考重點,我認為「避險」將重於「投資」。

對於買房自住族而言,「跟著公共建設政策走,將勝過跟著廣告促銷走」。畢竟面對區域破盤價,買房之後要如何避免區域房價有持續下跌的風險,就要看當地未來有沒有公共建設政策的利多。

而且,重點是確保這些公共建設的利的確會發生,政府預算通過且勢在必行,而不是地方政客亂開的空頭支票。至於何時呢,有至少六年的賞味期,自住族就不用那麼在意囉。

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