最後，我們將還原至一開始的條件，並與Vanguard Total Stock Market（VTI）、Vanguard Total World Stock（VT）與iShares Core 80/20 Aggressive Allocation（AOA）的指數化投資比較結果。
圖9：VT、VTI、AOA的IRR
會發現在這10年內，買房出租的結果比指數化投資好不少，原因就在於先前提到的因素，比較高價的租金，房價的上漲搭配5倍槓桿，投資效益非常好。
不過拉長到20年的時間，我們再以美國股票市場SPY試算，反而又變成投資的報酬更高了。
圖10：SPY對決買房出租
因此，經過以上利用IRR工具進行實際數據比較後，短期內買房收租確實有現金流優勢，能帶來較穩定的心理感受；但若以更長遠的眼光來看，房地產的增值與出租收入會受到利率波動、區域房市起伏與空置率等因素影響，IRR的變化不好預測，如果物件條件不好，甚至也可能出現負報酬的可能。
相對而言，指數投資報酬雖然市場波動難免，但因為風險高度分散，長期看來IRR通常更穩定且較高，尤其是投資期超過10年以上，ETF投資往往能逆轉勝出。
誰更適合當包租公？誰應該去投資ETF？
如果你擁有較高的初始資金，願意承受短期風險與花時間處理租務、物業管理，甚至享受經營房產的成就感，當個包租公或許是不錯的選擇。
但若你更追求簡單、被動的投資方式，不想煩心房客、維修和稅務等日常雜事（我自己就是），指數化ETF才是真正適合你的投資標的。
尤其對資金較少、希望透過定期投入創造財富的投資者而言，ETF無疑是更佳的選擇。
真實的IRR，才是投資決策的關鍵
包租公與指數投資，都能創造財富。但用IRR實際比較後，你會發現「躺著賺錢」的ETF可能更適合多數人。尤其當你沒有很多時間處理房務，更不想擔心房價起跌，ETF才是你真正的朋友。
歡迎立即試用買房出租對決股票投資報酬計算機，透過真實數據來確認適合自己的投資方向。
畢竟，唯有數字，才能告訴你最真實的投資故事。
本文獲「小資yp的投資理財筆記」授權轉載，原文：包租公（婆）買房收租 vs. 長期ETF投資，哪個報酬率（IRR）更高？
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一位平凡無奇的上班族，俗稱的小資族。著有《一年投資5分鐘：打造每月3萬被動收入，免看盤、不選股的最強小資理財法》。除了專注本業之外，興趣是分享理財、投資文章。 相信透過長期指數化分散式投資，不需要選股、不需要猜測漲跌的方式，即使是小資族，也能贏回最美麗的人生。
主動享受生活，被動指數投資。