現實比數據！包租公 vs. ETF投資IRR對決
買房出租投資報酬率會比投資股市好嗎？年輕人要先買房還是買股？這些都是很常見的問題。
為了讓大家更能清楚比較買房出租當個包租公與輕鬆指數投資的績效差異，我將透過YP-Finance線上的買房出租對決股票投資報酬計算機模擬複利計算。
此工具將依據使用者所設定的房地產出租條件，計算過去到當下買房出租的收益，並與同時期投資股市的報酬率進行比較，結果以年化報酬率數據、差額以及圖表呈現，可以提供包租公包租婆涉入房地產投資的參考。
實際例子：
小明10年前購入房價1,000萬元的房產，頭期款20%（向銀行貸款800萬元），為期30年的房貸、房貸利率2%。小明將此房每月出租2萬3,000元，截至目前共收租10年，目前房產已經漲至1,500萬元，他想知道同個時期、在相同金流下，投資0050會比投資房產好嗎？
計算結果：投資0050優於買房出租（2025年3月），差額為11萬元。
圖4：投資0050優於買房出租
買房出租的年化報酬率：14.16%、0050的年化報酬率14.39%，兩者的投資績效非常接近。
接下來我們將試著比較調整不同的參數，瞭解是否會有不同的結果。
調高租金有利於買房出租
原始的租金是2萬3,000元，現在調整至3萬元，結果改變了。
圖5：買房出租IRR較高
這個道理不難理解。
1.現金流增加：租金是房產投資的重要現金流來源，租金調高後，每年實際到手的收入增加，進一步提高現金流的累積效果。
2.投資回收速度加快：因為IRR是一種考慮時間價值的報酬率計算方式，較早收到更多現金能有效提高IRR數值，提前回收投資成本，讓投資人更快進入實際獲利階段。
3.投資風險降低：較高且穩定的租金收入，也意味著房產投資面對空置或意外支出時，風險承擔能力提高，整體投資績效因而改善。
簡而言之，租金愈高，代表每年產生的現金收益愈多、使IRR數值更佳，也提高了房產出租作為投資工具的吸引力。
拉長收租時間，關鍵是房價漲幅與ETF的漲幅
收租的金額不變之下，試著拉長收租年限，從10年增加至20年，結果0050的優勢變得更大。
圖6：0050的優勢大於買房出租
這其中有很大的原因跟房價的漲幅有關，雖然收租的時間變長，但是房價漲幅沒有跟著調整，導致買房出租的IRR跟著下降。
假設20年後房價的漲幅來到2,000萬，兩者的比較結果就會很接近。
圖7：0050繼續輾壓買房出租
此外，當我們維持房價終值1,500萬元，但是把股票回測改為存股有名的中鋼（2002），結果則是買房出租獲勝。
圖8：中鋼不敵包租公收益
投資錯誤的個股，績效遠不如買房出租。
根據以上的回測結果，有個重點是，收租的時間愈長，愈容易到受到房價與投資的長期績效影響，這是因為：
1.IRR受終值影響大
內部報酬率（IRR）計算重視未來資產的最終價值。如果租金長期維持不變，房地產投資的收益就主要仰賴房價未來的漲幅，房價漲幅愈高，最後的資產價值愈大，IRR就愈高。
2.ETF受益於複利效應
ETF投資由於股利再投入，有強大的複利效應，漲幅愈高、複利滾存的效果就愈明顯，長期累積的資本價值會快速增加，IRR因此隨ETF漲幅顯著提升。反之，體質或發育不好的ETF以及個股，自然績效就會變差。
3.房租固定時租金貢獻逐漸減少
在租金固定不調整的狀況下，隨著時間拉長，租金收入在整體報酬中的比率逐年下降，房價的漲幅就成為IRR最關鍵的決定因素。若房價漲幅低於ETF漲幅，長期下來ETF自然勝出。
因此，拉長投資時間，若房租未顯著調整，IRR最終比較結果必然聚焦在房地產的房價漲幅與ETF資產增值之間的差距上。