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大家一定拿過房產廣告，有沒有認真研究過這些印刷精美的造夢傳單？在你動念想看房子之前，其實研究這些廣告，正是破解建商話術的基礎第1課。原因無他，房地產跟現在諸多網紅的濾鏡一樣，都是需要美化的。例如說古早前，建商說汐止是「忠孝東路轉個彎」，想想，忠孝東路轉個彎還真的到得了汐止，不塞車、沒有紅燈（你想有可能嗎？）10分鐘從Sogo回到家，真是美妙，這就是廣告行銷的把戲。
還有所謂「敦南商圈900秒」的新店。900的時間，抽1枝菸的時間也就到了，你想想，900秒感覺上很短，不過，單位換算一下也要15分鐘，真要這樣算，不塞車飆個15分鐘也可以到桃園啊！不過，寫900秒，感覺就近多了。
「『帝寶』每坪298萬元，我們這裡車程10分鐘只要半價！」用誇張的比價效應告訴你，我的房子最便宜——其實根本怎麼算都是貴！
讓我告訴你廣告用語背後的「正解」吧：
「無敵海景」代表生活機能很差；
「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車，走路會很累；
「XX台北」一定不在台北，而是在郊區。
下次，你看到廣告上有一大堆公共設施，一定要再看一下，廣告角角是不是寫著「僅供參考」、「示意圖」？告訴你，10個有9個是假的，剩下1個是美顏濾鏡開到最大。比如超大明亮的落地窗健身房，一定是用國外頂級飯店的圖片。游泳池？攝影技巧啦！透過花花草草及角度，就可以很華麗又寬敞。預售更好搞，貼張仿五星級飯店照就成，等到交屋，只有淺淺的戲水池可用，站在裡頭水只到肚子高，建商還會對你說這比較安全。
有了美美的照片，接下來只要填入關鍵字就好，比如「五鐵共構」、「亞洲金融大計畫」、「世界級帝王安全城堡」，可別小看關鍵字的神奇魔力，愈是浮誇的字眼，加上那些永遠晚10年的公共建設，就會讓你覺得現在非買不可。
我在幫建商工作時，常常告訴企畫人員，轉個彎、體驗一下生活，就是行銷方法。講破嘴啥地段啦、建材啦、交易安全啦，都沒用，情境最重要，只要有情境，什麼房子都會變身成你心中第1豪宅，非買不可，錯過遺憾。
豪宅，不是用喊的！
建商的廣告擺明了就是要為你造夢，把自家建案拱上雲端，打造那些高高在上、讓口袋不夠深的你，連銷售中心都不好意思踏進去，居然可能買得起的夢想豪宅！
給你1句真言：搞定外觀就是豪宅。你只要翻翻《住展雜誌》，上上網查一下，看看別人怎搞，選個喜歡的外觀，抄一下就好，比如看起來像是全棟石材、崗石列柱，建商會這樣對外說：本豪宅所用的石材，來自巴西某個礦區的幾百噸原石，保證獨一無二，原石運回台灣並經過切割精心打磨，絕對奢華！實際的狀況是，這幾年對岸到處都在賣價格便宜的次級石材，對建商來說，看得到的室內牆面，就找漂亮一點的；像騎樓或外觀，就用中國產的，巴西那塊石頭一定有，可能就用在地板某個角落的某個小小門檻。
建築外觀很重要，一定找有名的大牌建築師設計，但也是只有外表。大師設計外觀，再找沒名氣的小建築師幫忙送照，馬上可以省一半。裡面就更簡單了，大廳就抄抄「涵碧樓」、「麗池酒店」、「東方文華飯店」，只要哪裡有新奢華飯店就去抄襲。
營建品質呢？就先搞第1棟出來，第2棟以後就偷工減料，反正有第1棟的品質打廣告，你就會相信此社區品質一流。
同樣的，結構技師找「101大樓」的，燈光設計找「遠企飯店」的，園藝找「帝寶」的，公共設施找「信義富邦」的，拼起來搞不好比《食神》那條輻射魚還醜，反正客人不懂，只要看到名牌就盲目。
好的豪宅要有好的管理，一樣，又是找信義富邦、帝寶等級的管理公司，反正都是客戶以後要買單的，萬一管理費太貴，初期就貼補一些，反正當廣告費，至於以後夠不夠，是住戶未來要面對的問題，啥都推給缺工跟原物料起漲就好。
講來講去，豪宅真正要的「地段」、「聚落」呢？不用提啦，地點偏一點的就叫做「區域豪宅」，地點好一點的就是「正豪宅地段」，地點不好不壞的，就各憑創意。如果在台北市大安區，管他巷子只有6米，沒有任何景觀，一定「大隱隱於市」、「藏峰」；醫院對面就是「養身住宅」；山坡地上就是「人間仙境」；淡水河邊的就是「無敵海景」。
重點就是，要如何賣。
1個1,000坪的基地，接待中心的那棟樣品屋就會有200坪，其他800坪當作停車場跟大花園再做點景觀噱頭。對，就是排場。愈難賣的愈要有排場。
200坪的接待中心（其實應該說400坪，因為起碼蓋2層），1樓當作接待區，2樓就是包廂跟樣品屋。樣品屋不用說，還是那招：找做過帝寶的設計師操刀。
軟體方面呢，當咖啡有menu讓你現點手沖，旁邊附上「Godiva」的巧克力、「青木定治」的馬卡龍小圓餅，建商的用心，你有沒有被感動？
還沒感動？好，樣品屋內的沙發都是你在雜誌看過的設計師品牌，燈具上百萬元1個，電視是100吋液晶，夠華麗了吧！
至於格局空間，都是其次，反正會買豪宅的，到時一定會花大錢找設計師做客變；建材也是，調些高檔品牌擺一擺，這些都是選配，客人不一定要，萬一真的喜歡，恭喜了，建商又可以賺一票。
台灣多數的豪宅，就這樣誕生了。
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書籍簡介_買房勝經：高房價時代不被坑，黑心房市全集新修版
作者：Sway
出版社：寫樂文化
出版日期：2022/01/11
作者簡介_Sway
大學畢業於房地產相關科系，隨即進入不動產行業，有不動產經紀人執照，待過某很大代銷公司、某店數很多房仲公司、某超有錢建設公司，學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把他美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時，與友人合組「智邦不動產」討論社群網站，曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》工作，以踢爆房地產及財經界假面具為己任，寫了不少封面獨家新聞。爾後以專業名嘴的角度，上遍各大媒體，在電視圈或網路節目皆引起很大震撼。
超過20年業界磨練，讓我直接窺探了房地產的黑心世界，你所閱讀到我寫的文字、照片，都是血淋淋的真實案件，不斷每天在我身邊上演。
所以，曾被黑心建商以「加重誹謗」告上法院；不斷有黑心建商、黑心投資客、黑心房仲放話說要廢了我的網站、讓我走不出大門。出版揭穿黑心地產的書籍之後，馬上有人寄存證信函要告我；上電視說一堆實話後，就頻頻被各建商重金買下節目時段、甚至整個電視台並強行「被封口｣。所幸目前仍可繼續提供廣大網友、讀者，關於房地產的真實資訊。
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・著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》