看房時發現公設比都超過30%,合理嗎?房市達人:「車位的權狀面積」低於這個數字,買房會吃虧

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看房時發現公設比都超過30%,合理嗎?房市達人:「車位的權狀面積」低於這個數字,買房會吃虧

買房時,銷售一定會介紹社區的公共設施,順帶告知公設比,當你一聽到超過30%,多數人都會皺起眉頭,想著總房價裡,竟然有3成是買不在室內可使用的面積,這樣划算嗎?

隨著新建案林立,有關公設的問題也愈來愈被重視。公設的全名是「公共設施」,根據公部門解釋,是指全體住戶共同使用的部分,包括樓梯間、電梯、出入大門、管理室。公共設施又可以細分為「大公」,即全社區都會使用到的空間,除了上述提到的區域,還有常見的運動與遊樂設施、地下避難室等,由全社區的所有權人持分。另外也有「小公」,也就是小公共設施,是僅供社區某些特定住戶使用的空間,例如同棟共用的電梯間、梯廳等。

不過,公設比又該怎麼計算呢?根據營建署的解釋,計算方式是:

「公設比」是多數人看房時最在意的數字,公設比愈來愈高,導致室內可使用坪數變低,不少人認為公設比高的建案多是建商想要從中獲利的結果,這個說法其實並不完全正確。

早期台灣的居住環境裡,並沒有詳細規定公共空間的寬度與比例,為了居住舒適與安全,才逐漸立法規範,包括逃生梯、地下室與防災空間的面寬、空間比例,都必須要符合規定,使得公共設施的面積不斷增加。舉例來說,2005年7月《建築技術規則》規定,8層樓以上的建築物就必須多設置1座逃生梯、12樓以上就必須具備救災中心與防火措施。因此這個時間點以後所新建的大樓,公設比都會比過去的建築物多3%到5%。

不過,公設除了大公及小公外,又分為必要公設及非必要公設,前者是基於安全、民生、防災的基本要件下,必須擁有的法規基本公設,例如逃生梯、消防設備、防空避難室等。而非必要公設就是建商為了提高建築包裝或銷售率而增加的項目,例如游泳池、健身房、交誼廳等。簡單來說,只要跟安全、民生與防災這3項脫離關係,通常就可被列為非必要公設。

公設之所以會演變出這麼多類別,有2大原因:一是現代人對自己的生活及住宅品質的要求皆慢慢提高;二是建商可以藉由公設,做出更多可吸引人的行銷手法。

同樣的公設比,為什麼有些建案的公設特別豐富?

你或許也會有疑問,去同一區域看房時,明明A案及B案都是30%公設,為什麼A案只有1間管理室及大廳,但B案卻有游泳池、宴會廳、圖書館等五花八門的設施呢?相關法規限制非常複雜,但我簡單跟大家分享一個重點,如果你想要入住很多公設的社區,基本上這個社區的基地面積至少要有1,500平方公尺,也就是453坪。

但也不是只要面積夠大,就能擁有這麼多公設,而是至少要擁有上述大小的基地面積,才有資格申請獎勵容積。所謂獎勵容積是政府為刺激房地產市場,放寬原先的法定容積大小,只要符合獎勵條款,就能在原本的土地上蓋較大的坪數。

以建商的角度來看,基地是最貴的成本,自然會希望所有的地都能拿來蓋可賣掉的東西,當基地愈大,愈容易申請額外的容積,便能拿來蓋這些所謂的VIP公設。

再者,小基地與大基地雖然同樣列出30%的公設,但小基地一樣需設置逃生梯、消防通道、水塔等,再加上戶數少,跟大基地相比,每戶平均分攤的必要公共空間自然比較多,也就難有餘裕提供其他非必要的公設了。

公設比多少才合理?和車位的權狀面積也有關

或許會有人問,那多少公設比才是「合理」的?就我的立場來看,我認為28%到32%是可接受的,但也要看其所規畫的設施,對你來說是否實用或符合需求了。

另外還有一個重點是,在看公設比之餘,也要注意車位坪數登記的權狀面積,這個坪數一定是愈大愈好。為什麼這麼說呢?因為車位的坪數若小,代表其公共面積被拿去分攤到其他公設上了,那就會造成房子的公設比被提高。合理的車位坪數大概是8到12坪,有些建案可能是13坪以上,如果低於8坪,代表其登記的方式對消費者來說較不利,大家一定要留意。

太多公設的房子,可能是用防空避難設施換來的?

有些建商為了迎合消費者想要很多公設的心態,「可能」會犧牲一些防空避難所的面積、水箱或是配電箱等多餘容積,移來做二次施工,蓋一些視聽室、KTV等,這其實違反安全規定,但一般消費者卻很難在買賣過程中發現,一旦被檢舉,這些項目都會被拆除。

上述狀況除了在社區大樓發生,也有可能會在老公寓、華廈中遇到,住在最頂層的住戶在頂樓加蓋游泳池或是其他設施,都算是二次施工,這不僅會影響所有住戶的權益,也攸關居住安全。

最後,公設愈多可能管理費就會愈高,管理費是由所有權人與管委會一起協調後決定的,當社區裡需要維護、清理的公共空間變多,每坪的維護與營運費用也就會愈高,這項成本記得也要列入買屋的考量裡。

中庭花園、露天泳池,都不是公設!

去看房時,如果遇到銷售人員或房仲說:「這裡的公設比很高,是因為擁有這麼大的花園,舒適又愜意。」或是強調社區內的公設包括露天游泳池等,這個說法是完全錯誤的,請大家一定要留心!

因為所有「沒有遮蔽物的公共區域」都屬於「法定開放空間」,當然不會被歸在建築物的建坪裡,所以不會列入公設。如果有人告訴你「中庭花園」是公設,那一定是用來誤導你的。

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