代銷、房仲、屋主,該跟誰買房子?房市達人:若想直接透過屋主交易,最好這樣做…

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代銷、房仲、屋主,該跟誰買房子?房市達人:若想直接透過屋主交易,最好這樣做…

初入購屋市場時,通常都會被這個行業中的各種專有名詞嚇到,上購屋網站會看到各家房仲業者的名號、到預售屋現場又會遇到代銷,有時甚至還會遇到屋主,實在不清楚他們到底能夠提供什麼樣的服務。但重點是,不論你現在想買還是賣房子,了解這些窗口的功能與專業都是必要的,一方面是在溝通時不會產生落差,再來也是保障自我權益,不會因為不懂而被不肖業者欺騙。

我很難一次告訴你,究竟該跟誰買房會比較合適?因為每個人的購屋需求、條件與環境都不一樣,因此我才會說,若你能先了解目前市場上最常見的這幾種銷售模式,從理解他們的背景及可提供的服務下手,就能知道賣方可提供給你什麼樣的幫助,以及雙方在交易時又該多留意哪些事。

代銷公司》以銷售預售屋為主,採一案全包的模式

代銷公司可說是台灣獨有的「發明」之一,國外的房屋買賣大多是透過開發商、建商處理,他們可以一次發給許多個房屋仲介公司銷售。但台灣的代銷公司是完全不同的經營模式,簡單來說,代銷是一個提供「代替別人銷售」服務的公司,其中最常見的銷售模式為「包銷」,就是代銷將整個建設公司蓋的案子全部包下來,從廣告到銷售都由他們執行及規畫。廣告部分則從線上的網站廣告、臉書社群操作,到線下看板、公車、路牌等,都由他們經營。

由於台灣的代銷市場蓬勃,當建設公司把案子委外銷售時,表示已接受對方的提案,提案內容小到臉書貼文、大到整個銷售策略等,都可能在這個階段就已經設定好。正因為提案內容與建案本身息息相關,也因此代銷在拿到案子之前,就必須先拿到格局的規畫、圖面、隔間等。

至於建案能賣給哪些主流客群,及周邊環境的生活機能、優劣勢、未來發展與規畫等,代銷也必須要詳細了解,才能提案報價。唯有知道這個案子的賣點在哪裡、主力銷售客群會是誰,才有機會進一步拿到案子,成功完銷。

再來就是等接待中心落成後,讓代銷人員進駐銷售,直到完銷或結案為止。這樣一個案子執行下來,代銷公司可以向建商申請5%到6%的佣金。簡單計算,假設這個案子完銷之後的總價為10億元,代銷可申請到5,000萬元到6,000萬元不等的佣金,他們會用這筆佣金去生產、規畫所有的輔助銷售配套。

別以為這樣很好賺,因為代銷要為建設公司做的事情非常多,包含日報表、週報表、客戶回報、檢討會議等。畢竟建設是個相對傳統的產業,很多觀念其實還很保守,如果顧客相對年輕時,代銷、建商與年輕人之間的溝通與行銷方法,就會有些落差。平均來說,代銷從業人員因為要理解、學習的事情很多,所以大部分代銷公司不會讓剛入行的員工接觸客戶,相對資深的跑單(銷售員)、專業經理、主委等,才有機會正面跟客戶介紹、談銷售。

既然代銷會接觸到銷售,勢必也必須跟客戶議價。消費者都想買到最好的價格、最理想的位置,但其實你想買哪個樓層、底價多少、可否多配一個車位等問題,必須等代銷和建設公司開會,一戶戶談價格與配置後才能知曉,這些技巧其實全都是學問,由此可知,代銷在賣房子時,相對也受到較多規範。

房屋仲介》手上的屋源以中古屋為主,成交後會收取費用

如果想找新成屋、中古屋,大部分的人可能會透過房仲處理。說到房仲,可能會先聯想到「帶看」這個服務,但其實真正進行到買賣,中間還有許多服務細節是你我可能會忽略的。

房仲在整個交易過程裡,真正的角色意義是「保護買賣交易權益的公正第三者」,簡單來說,房仲對於交易物件,包括物件瑕疵、買賣過程、買方資格、買賣文書處理等,買賣雙方都會希望經由「他」順利完成,讓交易獲得保障。

這群人非常龐大,銷售所需具備的知識也很複雜,相對做起來也很辛苦。正因如此,如果希望透過房仲買房子,就需付出相關費用,也就是俗稱的仲介費。依據內政部頒訂的「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」,房仲業者或經紀人員向買賣之一方或雙方收取的服務報酬總額,合計不得超過該不動產實際成交價金的6%,其中買方最高為2%、賣方為4%(但內政部沒有硬性規定買賣雙方的%數要相同)。

屋主》不透過仲介買房,需自行承擔風險

但你或許會想問:「可以不透過仲介,直接跟屋主買房嗎?」答案當然是沒有什麼不可以,只是你必須清楚背後的風險及要做的功課。我聽過的案例是,朋友的鄰居想賣房,因此雙方講好不透過仲介交易。沒想到朋友買下之後才發現,房子早已被借了二胎、三胎貸款,但在買賣之前鄰居並沒有告知,朋友也不懂應該要做這些檢查,糾紛就這樣產生。

如果是透過仲介交易,上述狀況發生的機率就是微乎其微,畢竟一般人並非專業的房屋買賣人員,若不懂權狀、相關法規等,很容易會掉入陷阱裡。當然,如果你在買賣的過程裡,仍然覺得自己可以承擔及處理這些風險,那麼我的建議是,若想再保險一點,就找一個專業且值得信賴的代書為你做簽約服務。

選擇自己可以接受的交易方式與費用,才能避免在買賣過程裡發生不愉快。買房不是件簡單的事,每個決定都要深思熟慮,千萬別因一時的心急或衝動而悔不當初。

房屋小知識:買賣房屋時,代書能幫我做什麼?
代書主要的工作是,代辦土地和不動產交易的法律文件申請及相關服務。因此工作職責中包含協助買方再重新對物件做一次調查,包括漏水、違法加蓋等,以及是否為海砂屋、輻射屋,甚至是凶宅等,也必須負責清楚解釋權狀內的條文及細項,包含貸款內容、是第幾手交易、有無被預告登記、是否有抵押或二胎擔保等。

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