退休後該以房養老嗎?理財顧問真心話:不做以房養老,你還有這些選擇

撰文者廖義榮
作者擁有國際理財規劃認證CFP證照,是專職的獨立理財顧問,提供客戶理財規劃顧問諮詢服務,公益/私益信託設立諮詢,及在企業推廣EAP員工協助方案:員工理財教育與諮詢。接受企業、團體預約退休規劃或理財投資相關課程講師,員工理財規劃諮詢,或個人/家庭理財規劃諮詢,聯絡信箱:jose.b123@gmail.com
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退休後該以房養老嗎?理財顧問真心話:不做以房養老,你還有這些選擇

不久前一則新聞:資深藝人白嘉莉2020年1月底回國發表新書《白嘉莉回眸》,後來因為疫情留下,她還帶來一種新的退休生活模式來:退休可以住飯店。白嘉莉認為,飯店行政套房的面積大小剛好,服務周到,交通便利,下樓就可以解決三餐,有許多公設可使用,更不必特別找人打掃。有人幫她試算,每年220萬元的飯店住宿費用,30年總花費6,600萬元,大約等於台北市大安、信義區單價150萬元、40坪的1間新成屋。不過住飯店地段比市面上所有的養老院都好,價錢又遠比同等級服務的養老院便宜,簡直就是最完美的退休生活了。

另外一則報導:「以房養老」提案卡關 金管會、銀行曝關鍵!它提到商業型以房養老貸款雖然到2020年底件數及額度雖都有持續成長,但增幅明顯趨緩,對比近4年的件數、金額,2017年分別成長79%及86%,但2018年降至37%及42%,2019年降到32%及34%,2020年又降到18.7%及21.1%。

文中說一位銀行主管私下向記者透露,對貸款人來說,其實誘因不高,假設貸款人向銀行申辦,貸款年限為20年,銀行會先看房屋總價高不高,接著,預估這棟房子20年以後的價值,假設估計20年後可會賣3,000多萬,經評估後,願意用2,000萬受理貸款,除以20年的貸款年限,等於貸款人1個月只領到1萬多元到2萬元。

還有一個原因是,銀行與繼承人糾紛因此變多,該名主管說明,假設貸款人拿房子抵押,但之後過世了,繼承人會質疑,為何貸款人每個月才拿1萬、2萬,但房子卻變成銀行的,「一般人無法接受房子做逆向抵押的放款」。

上面的報導數據可能有誤,銀行貸款2,000萬,每月不會只有拿到1萬、2萬元。如果以某家銀行的以房養老做試算,65歲、台北市屋齡30年、市價3,000萬的房子、貸約1,800萬,每月可領約5萬元,第18年後降低為每月3萬3,300元。



如果要用以房養老,最大的問題是銀行以你貸款年限(即領取月退休金的期間)20年、30年之後,房子的預估售價做為可貸款給你的金額,所以貸款金額當然不高,以上面的試算3,000萬房子貸款才1,800萬。其實如果不做以房養老,你有更多選擇,舉例如下:

一.把房子賣掉拿到3,000萬再做運用。
二.用房子貸款2,000萬出來運用,不過可能較少人會考慮,因為假設2%利率、貸款20年,每月要付10萬1,176元利息。

一. 假設把房子賣掉拿到3,000萬,這筆錢做以下安排:

A.1,200萬放定存,月領3萬7,857元。
B.800萬買年金保險或投資型保險,每月約領3萬2,235元。
C.1,000萬做投資,假設年投資報酬率6%、每年領4%是40萬元,每月領3萬3,333元,如此1個月預計領10萬3,425元。

這時如果選擇住養生村,其費用大概如下:
1.以長庚養生村為例,每人每月住宿費及保證金如下,其他還有膳食費、水費、電費等成本:

2.康寧生活會館
保證金/押租金:30萬元,月租金/管理費:20坪房型3萬9,000元起,25坪房型4萬4,000元起,30坪房型4萬9,000元起。

3.潤福養生村
保證金/押租金:700萬~1,500萬元,依坪數而定,月租金/管理費:1人/1萬7,000元,2人/2萬9,000元。

A.1,200萬放定存,月領3萬7,857元
1,200萬假設放定存,利率0.865%,如果每月從中領取一筆錢在20年、30年後把錢用完,20年可月領5萬4,468元,30年月領3萬7,857元。

B.800萬購買保險年金或投資型保險
這時有2個選擇:買利變型年金險,或是月配息投資型保單。

1.購買利變型年金險,6年後開始領年金
利變型年金險,依靠宣告利率進行滾存,並在約定保險年齡,給付生存年金。利變型年金險主要透過時間、宣告利率做資產的滾存,較適合距離退休還有一長段時間的年輕人,可透過時間讓資產依靠宣告利率進行滾存。

從某壽險公司網站可進行試算:
60歲男性累積投入保費50萬元,預估可領回年金在第6保單年度末(至少須投保6年,至多可投保66年),若選擇一次領共55萬3,059元,若選擇分期領20年共48萬3,520元, 每年可領回2萬4,176元。如果金額增加,假設躉繳800萬,預計每年領回38萬6,816元(每月3萬2,235元,僅為舉例試算,月領金額可能會有變動,保費及給付,仍請以各家保險公司商品內容為準)。

上面的試算是假設宣告利率皆維持在1.90%(可能會有變動)、預定利率皆維持在1.5%不變之情況下的結果。若領滿20年後被保人仍在世,可持續領取直到被保人身故或滿110歲;若未領滿20年被保人即身故,剩餘年金一次給付予受益人。


它的成本是:
附加費用率躉繳保險費
未滿10萬元:1.3%,10萬元(含)以上:1.2%。

2.購買投資型保單收取其月配息
舉例:投入本金800萬元,投資標的為這檔基金,60% (480萬)配息、40%(320萬)配股 (增加的單位數,去扣後收保單平台費,淨危險保費等) ,目前該基金淨值 11.2 元新台幣。
480萬/11.2=42萬8,571元(480萬買入單位數)。
42萬8,571×0.0683(每單位月配息) = 2萬9,271元/月,1年約35萬元。
費用如下:

a.保單管理費:
每月為下列兩者之合計金額:
(1)每月為新台幣100元,但符合高保費優惠者(註:該保單指保費新台幣300萬元以上),免收當月之該費用。
(2)保單帳戶價值扣除貨幣帳戶後之餘額×每月費用率,但於契約生效日時,則為繳納總保險費扣除保費。

費用後之餘額×每月費用率,每月費用率如下表。

換句話說,前4年你每年要支付0.165%×12=1.98%的費用,如以800萬算:800萬×1.98%x4=63萬3,600元,這也是為數不少的一筆費用。

b.解約及部分提領費用

終止本契約或申請保單帳戶價值部分提領時,保險公司於返還保單帳戶價值或給付部分提領金額時所收取之費用,按終止本契約當時保單帳戶價值乘上解約費用率,或按申請提領部分之保單帳戶價值乘上解約費用率。

解約費用率如下表:

投保這種險種需要注意的是:投資型保單就是一種投資,盈虧要自負、配息也不是固定及有保證的。

這檔基金在2019年12月~2020年9月,整整10個月的配息100%是來自於本金,如果它一直是用本金來配息,實際基金並沒有賺那麼多,那你就要小心本金虧損、配息也會減少的風險。


不過從其績效看,3年年化平均報酬10.78%,比其配息率7%~8%為高,看起來是算合理(基金僅為舉例用,非為建議投資標的,投資請自行評估風險)。

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