台灣房市將谷底反彈?真相是:買房的人漸減,繼承房子的人逐年上升!

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台灣房市將谷底反彈?真相是:買房的人漸減,繼承房子的人逐年上升!

前幾天在宴席間遇到一位豪宅業者,言談之中聊到南部豪宅的銷售情況非常好,因為我對於南部不動產市場不熟悉,於是提出了一個疑惑,詢問今年南部豪宅銷售不錯的原因,從業者第一線敏銳的角度可以分享原因嗎?

這位老闆銷售房產經驗豐富,但是對於原因的分析就說不上來,看著老闆眼神中也是充滿了疑惑,同桌的大家你一言、我一語地嘗試找出銷售很好的原因,大家雜七雜八地說了幾點,像是中美貿易戰導致資金回流,還有像是南科興起,台積電買了不少的廠房,也讓人才進駐進而帶動了豪宅,再加上低利率時代,資金充沛到處流動,南部豪宅的銷售自然好到不自覺地笑了起來。

只是大家對於這些原因是否與豪宅銷售良好有因果關係,大家在吃飯聊天之餘當然也不會深究,隨著天南地北的閒聊,又不知道怎麼轉回了少子化的議題,這位老闆又說到他確實擔憂少子化對於房地產的長期影響,不過他目前也有與一些經營不下去的大學院校合作,打算把既有校舍改建成長照中心、老人公寓等。

我也提供了一些少子化對於房地產影響的看法,假設27歲規畫買房,目前購屋主力是出生人數32萬的階段,一般人所謂少子化是每年出生人口20萬的階段(2005年出生人口降到20萬6,000人),還要大約10餘年才會開始成為購屋主力(詳見圖1)。

圖1:各年度出生人數與購屋主力趨勢圖

簡單來說,目前的購屋主力與最高峰相差不多,所以需求力道還算強勁,但隨著少子化的那一代逐漸長大成為購屋主力,需求力道將會逐漸減緩,除非外來人口逐漸引進、台商大幅度回流、印鈔持續瘋狂的印,需求才有機會反轉。

何必買房,等繼承就好

只是除了購屋主力需求的逐漸降低,遍地開花的重劃區讓供給大幅度提高,繼承集中化的趨勢,房屋稅未來可能走高,這些因素正逐漸地改變房地產供需的狀況,讓我們來看一些數據…。

如果不區分都市與鄉村,以全國平均數來看,在金融海嘯前後,大概是國內房地產的高潮,自此之後,所有權第一次登記與買賣的數據,兩者相加的總和不斷下滑(詳見圖2),深藍色線是「第一次登記+買賣」筆數的總和,最低數字在106年的第3季,幾乎只剩下最高者(98Q3)的40%,近期雖有反彈到5萬筆,但整體來看還是在谷底震盪盤整。

圖2:「第一次登記+買賣」與「贈與+繼承」趨勢圖

圖2中另外一條淺藍色的走勢線,是所有權「贈與+繼承」筆數相加的資料,趨勢很明顯地呈現上揚的走勢,從98Q3大約1萬筆,今年第1季已經突破了1萬8,500筆,成長幅度相當驚人,是「繼承集中化」的證明數據之一,未來可能會往3萬筆邁進,可預見的10年、20年之後,繼承與贈與的筆數可能會逐步接近第一次登記與買賣的筆數。

年輕人必須花更多錢才能買一間房子

從銀行鑑價資料可以發現房屋價格從2009年第1季的636萬元到2020年第2季的1,109萬元,近10年房價大約上揚了近75%(詳見圖3);據此可以知道現在購屋者的購屋成本正逐步墊高,買不起房子只好靠父母,許多購屋廣告鼓勵買房子傳給下一代,甚至於直接鼓勵父母替孩子出資買房;此外,買屋人的負擔也加重,從2012年1月的309萬元到2020年4月的428萬元,貸款數額增加了快40%(詳見圖4)。

圖3:房貸平均鑑估值

圖4:個人房貸平均金額


換言之,要說這個世代購屋者壓力愈來愈重,也還真的不為過,在薪資沒有明顯增加的前提下,要存夠錢購屋只好延後幾年再買,或者是購買坪數少一點(總價可以低一點),或者是選擇與父母同住,命好一點的家族產業從忠孝東路西邊一路來到東區,只需要等待繼承,根本不用買房子。

結論》人口結構是影響房地產的主因

最後,人口結構趨勢是房地產影響主因,其餘中美貿易戰、特定科技產業崛起,都是短暫性影響因素,短期因素如果無法影響本質,未來人口結構還是最大的影響因素;因此,讓我提出幾點結論,供有意購屋者參考:

1.政府鼓勵資金回流,加上中美貿易戰促使台商資金回流,短期有助於房地產走勢。
2.低利率時代持續:人口老化的未來,整體內需低迷,低利率是不得不存在的標準配備,在未來的10年可能都會維持低利率。
3.繼承集中化持續發展,以及少子化因素逐漸發酵,未來不動產需求面將逐步減少,政府應吸引外來人口,補足人口結構上過老的傾向。
4.如有房地產要留給下一代,可以考慮以信託方式,避免下一代把家產都敗光了。
5.都市集中化導致鄉村房地產需求惡化:都市房價依舊居高不下,鄉村雖然便宜但生活機能較差,有購屋需求者可以挑選鄰近都市、有交通題材且機能完善的重劃區,在價格與生活機能之間取得平衡。

本文獲「大數聚」授權轉載,原文:為什麼今年豪宅賣得特別好?台灣房市的未來變化會谷底反彈嗎


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