央行利率調降至歷史新低,現在買房可省60萬,專家勸:自住可買,投資還是不適合!

撰文者陳唯泰
從事金融證券業超過15年,合格證券分析師,現於CMoney全曜財經擔任顧問、財經主筆,並且是證基會以及中正社區大學講師。 投資首重總體經濟的多空循環,並結合基本面選股與技術面操作;認為「擇機入市」才是股市投資的獲利法門。著有《相信我,你的錢賺不完》、《台股股民曆》。

部落格:老摸與蛙董的面面
臉書粉絲專頁:跟著我擇機入市

央行利率調降至歷史新低,現在買房可省60萬,專家勸:自住可買,投資還是不適合!

央行降息1碼,創歷史新低

就在全球瘋降息的時候,我國央行本次的理監事會議也不意外地,跟進降息1碼。雖然本次降息幅度沒有超出市場預期,但是仍然算是眾望所歸的結果。

事實上,不少學者專家都明確指出,過去2008年金融海嘯時,台灣重貼現率最低點是1.25%,所以央行事實上能降的空間有限,所以不能一次降太多,以免太早降到「零利率」,之後沒有招數可用。央行總裁楊金龍透露,即便目前重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率等3項,分別降至1.125%、1.5%和3.375%,創歷史新低,但台灣還有空間下調。

低利環境有利股市、房市

關於這個論點我也贊成,但更精準地說,應該是除了央行的貨幣政策之外,還必須要有配套的財政政策,這一點就是要考驗小英政府應變事情的能力了,因為路遙才能知馬力嘛。但政府的政策應該推出什麼,我們市井小民無法干涉,只能因應現在的情形,找出對我們最有利的投資機會。

本來在低利率環境,對股市、房市都存在很高的機會,但是現在金融市場不確定性仍高,除了疫情擴散的因素外,因為疫情而造成的產業面衝擊,還沒有完全顯現,因此金融市場風險仍高,大家比較關注的反而是房地產市場。

買房的目的很重要

簡單地說就是,現在適不適合買房了呢?我以我過去的經驗來說:「自住可以,投資不一定」。為什麼自住可,投資不一定呢,這跟我們買房的出發點有關。

以自住來說,因為房子是要自住的,所以理論上會持有一陣子。而目前的房貸利率已經降到1.8%以下,未來在央行帶頭降息之下,還有往下的機會,因此買房所負擔的利息成本,會再降低。

會省多少呢?如果以首購族來說,1.65%的優惠利率,如果以貸款1,000萬來說,大概每1個月要支出的本利和是4萬8,500元左右,如果未來貸款利率可以降2碼到1.15%,這樣一來房貸族每1個月要支出的本利和是4萬6,000元左右,1個月大概可省2,500多元,1年就省下3萬元,如果貸款20年,總共可以省下60萬,所以如果是貸款2,000萬的話,就可以省下120萬,這省下的錢就可以買一輛車,或是拿來用在裝潢上囉。

非首購族可考慮轉貸

低利率的好處當然不會只有爽到首購族。如果你目前的房貸已經超過3年,那麼理論上已經可以辦理「轉貸」。這時候我們可以挑選利率比我們過去更低的銀行,去做轉貸,且樣也可以享受到低利率、低利息的好處。

那麼為什麼不適合投資呢?首先我們要先清楚一件事,投資必須要有獲利的空間,以目前的台灣房地產市場來看,人口老化、下一代人口少,未來對於房地產的實質需求沒有過去那麼大。既然需求沒這麼大,價格要漲就不容易。或許你會想說買來當包租公、包租婆,但是由於出租房供給也不小,租金價格也不會太高,而當蝸牛族發現付出去的租金可以繳房貸的情形下,就會有些人轉而去購屋了。所以買房投資這件事,可能不是最好投報率的選擇。

地段好可縮短換屋時間
最後還是要老生常談地提醒一下,基本上人一生可能有2次的換屋需求,所以首購族在挑選房子時,不要只想著殺價,萬萬不能忘記「地段」的重要性。因為好的地段,會縮短未來換屋時的等待時間喔。

  • 分享: