歷史經驗:「結束升息前」至「開始降息後」,有利抵押權型REITs的利差交易

Fed貨幣政策由緊轉鬆,美國抵押權型REITs一路吃香!

 Fed貨幣政策由緊轉鬆,美國抵押權型REITs一路吃香!

在房價高漲的台灣,不管是自住或是投資,對一般人來說難度相對較高,而不動產投資信託(REITs)剛好滿足一般投資人買房地產的期望,不用一次拿出幾百萬、幾千萬就能投資,還可以提供投資人對固定收益的理財規劃。

REITs有兩種,權益型REITs當房東收租金

什麼是REITs?REITs是Real Estate Investment Trust的縮寫,中文是「不動產投資信託」。舉例來說,股票屬於投資一般上市公司,REITs則是投資商辦、商場、住宅等各式各樣的不動產或是投資不動產債權。REITs的股價波動、配息,主要受到租金收入及利率水準影響,也因為REITs帶有固定收益的色彩,故成為資產配置中重要的一環。

REITs可以區分成權益型與抵押權型REITs,權益型REITs類似當房東收租金,直接投資商辦、商場、住宅等各式各樣不動產,獲利來源主要來自租金收入、房價漲跌等等。

抵押權型REITs當債主,00712配息能力佳

抵押權型REITs營運近似銀行,主要營收來源為賺取利差,它主要的投資是買入不動產債權,而買入的不動產債權絕大部分都是美國政府擔保的Agency MBS,其它少部分投資項目包括商業MBS或是借錢給不動產經營者、不動產開發商。

國內有3檔REITs ETF,都是布局海外房產,息收純屬海外所得,不用計入台灣綜合所得稅。其中,00712成立時間最長、配息歷史悠久,每年配息率都達5%以上,且近兩季年化配息率更高達約11%,堪稱台灣ETF配息率之王,目前規模已高達新台幣200億元。

附註:復華富時不動產(00712)2023年Q2年化配息率計算方式為其公告收益分配除以6/16淨值再乘上4,2023年Q1各ETF年化配息率皆採用各投信官網公佈數字。資料日期:2023/06/16 ; 資料來源:投信各官網
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REITs與債券均可望受惠Fed降息政策

今年以來,美國聯準會逐漸調整貨幣政策,從快速升息階段進入緩升息階段後,如今有機會進入暫停升息階段,今年第四季之後更有可能進入投資人期待的降息循環階段,投資人一定會想要問,升息結束前後,以息收型的資產而言,到底那一種息收型的資產更有利於投資人?

復華富時不動產證券化基金(本基金之配息來源可能為收益平準金)經理人許忠成表示,受惠於降息的息收型資產其實不外乎就是兩種,分別是REITs與債券,投資人通常第一時間會先想到債券資產,REITs往往是被忽略的標的,但實務上,在升息結束前後一段時間,息收型資產都會有不錯的表現,其中抵押權型REITs在升息結束後平均報酬更是有5.8%-16.8%的水準,遠優於權益型REITs及美國投資等級公司債。

註:指數績效均採還原息報酬計算;抵押權型REITs指數採用富時抵押權型REITs指數(彭博代碼FNMRTR Index)、權益型REITs指數採用富時權益型REITs指數(彭博代碼FNERTR Index)、美國投資等級公司債指數採用彭博美國投資等級公司債指數(彭博代碼LUACTRUU Index);資料來源:彭博 ; 資料日期:1994/10/31–2019/07/31;過去4次升息循環結束時點分別為1995/04、2000/08、2006/07、2019/01
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抵押權型REITs的觀察指標為GFSI

許忠成進一步指出,由於抵押權型REITs營運模式近似銀行,都是在賺取利差,故其深受金融市場風險情緒影響,包括金融市場流動性、市場風險趨避程度等,而美國銀行全球金融壓力指數(BofA Merrill Lynch Global Financial Stress Index,以下簡稱GFSI)衡量全球信用、股權、利率、外匯、商品五大市場投資人風險偏好、避險需求及市場流動性狀況,數值越低代表投資人風險偏好度提高、避險需求下降、市場流動性狀況佳,市場投資人普遍利用此指標當作抵押權型REITs是否容易取得資金從事利差交易的觀察指標。

升息結束後,投資抵押權型REITs的好時機

目前市場最關心的議題是升息或降息會如何影響抵押權型REITs?許忠成分析,未來大致可分為「升息結束後」及「降息開始後」這兩個時期,期間GFSI都是呈現下降的趨勢,即該時期投資人風險偏好上升、避險需求下降、市場流動性風險降低,理論上相對有利抵押權型REITs的營運模式。

而在GFSI呈現下降趨勢時,對比抵押權型REITs指數表現可以發現在升息結束後三個月、跟六個月平均的總報酬分別是4.3%、14.8%,降息開始後三個月、跟六個月平均的總報酬分別是6.4%、9.8%,顯示升息結束後或是降息開始後一段時間,通常是投資抵押權型REITs的好時機。

對比升息開始後GFSI與抵押權型REITs指數表現,GFSI則是呈現上升態勢時,代表投資人風險偏好下降、避險需求上升、市場流動性風險出現,也意謂抵押權型REITs在此時借貸資金的風險上升,直接影響其股價表現,故整體而言,升息開始後通常較不利抵押權型REITs,而升息結束後、降息開始後,由於資金面轉向寬鬆,更有利抵押權型REITs從事利差交易。
抵押權型REITs指數與GFSI指數比較:

註:指數績效均採還原息報酬計算;抵押權型REITs指數採用富時抵押權型REITs指數(彭博代碼FNMRTR Index)、GFSI指數採用美國銀行全球金融壓力指數(彭博代碼GFSIRLIQ Index);資料來源:彭博 ; 資料日期:2000/01/05 – 2023/06/23
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