在房價高漲的台灣，不管是自住或是投資，對一般人來說難度相對較高，而不動產投資信託(REITs)剛好滿足一般投資人買房地產的期望，不用一次拿出幾百萬、幾千萬就能投資，還可以提供投資人對固定收益的理財規劃。
REITs有兩種，權益型REITs當房東收租金
什麼是REITs？REITs是Real Estate Investment Trust的縮寫，中文是「不動產投資信託」。舉例來說，股票屬於投資一般上市公司，REITs則是投資商辦、商場、住宅等各式各樣的不動產或是投資不動產債權。REITs的股價波動、配息，主要受到租金收入及利率水準影響，也因為REITs帶有固定收益的色彩，故成為資產配置中重要的一環。
REITs可以區分成權益型與抵押權型REITs，權益型REITs類似當房東收租金，直接投資商辦、商場、住宅等各式各樣不動產，獲利來源主要來自租金收入、房價漲跌等等。
抵押權型REITs當債主，00712配息能力佳
抵押權型REITs營運近似銀行，主要營收來源為賺取利差，它主要的投資是買入不動產債權，而買入的不動產債權絕大部分都是美國政府擔保的Agency MBS，其它少部分投資項目包括商業MBS或是借錢給不動產經營者、不動產開發商。
國內有3檔REITs ETF，都是布局海外房產，息收純屬海外所得，不用計入台灣綜合所得稅。其中，00712成立時間最長、配息歷史悠久，每年配息率都達5%以上，且近兩季年化配息率更高達約11%，堪稱台灣ETF配息率之王，目前規模已高達新台幣200億元。
附註：復華富時不動產(00712)2023年Q2年化配息率計算方式為其公告收益分配除以6/16淨值再乘上4，2023年Q1各ETF年化配息率皆採用各投信官網公佈數字。資料日期：2023/06/16 ; 資料來源：投信各官網
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REITs與債券均可望受惠Fed降息政策
今年以來，美國聯準會逐漸調整貨幣政策，從快速升息階段進入緩升息階段後，如今有機會進入暫停升息階段，今年第四季之後更有可能進入投資人期待的降息循環階段，投資人一定會想要問，升息結束前後，以息收型的資產而言，到底那一種息收型的資產更有利於投資人？
復華富時不動產證券化基金(本基金之配息來源可能為收益平準金)經理人許忠成表示，受惠於降息的息收型資產其實不外乎就是兩種，分別是REITs與債券，投資人通常第一時間會先想到債券資產，REITs往往是被忽略的標的，但實務上，在升息結束前後一段時間，息收型資產都會有不錯的表現，其中抵押權型REITs在升息結束後平均報酬更是有5.8%-16.8%的水準，遠優於權益型REITs及美國投資等級公司債。
註：指數績效均採還原息報酬計算；抵押權型REITs指數採用富時抵押權型REITs指數(彭博代碼FNMRTR Index)、權益型REITs指數採用富時權益型REITs指數(彭博代碼FNERTR Index)、美國投資等級公司債指數採用彭博美國投資等級公司債指數(彭博代碼LUACTRUU Index)；資料來源：彭博 ; 資料日期：1994/10/31–2019/07/31；過去4次升息循環結束時點分別為1995/04、2000/08、2006/07、2019/01
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抵押權型REITs的觀察指標為GFSI
許忠成進一步指出，由於抵押權型REITs營運模式近似銀行，都是在賺取利差，故其深受金融市場風險情緒影響，包括金融市場流動性、市場風險趨避程度等，而美國銀行全球金融壓力指數(BofA Merrill Lynch Global Financial Stress Index，以下簡稱GFSI)衡量全球信用、股權、利率、外匯、商品五大市場投資人風險偏好、避險需求及市場流動性狀況，數值越低代表投資人風險偏好度提高、避險需求下降、市場流動性狀況佳，市場投資人普遍利用此指標當作抵押權型REITs是否容易取得資金從事利差交易的觀察指標。
升息結束後，投資抵押權型REITs的好時機
目前市場最關心的議題是升息或降息會如何影響抵押權型REITs？許忠成分析，未來大致可分為「升息結束後」及「降息開始後」這兩個時期，期間GFSI都是呈現下降的趨勢，即該時期投資人風險偏好上升、避險需求下降、市場流動性風險降低，理論上相對有利抵押權型REITs的營運模式。
而在GFSI呈現下降趨勢時，對比抵押權型REITs指數表現可以發現在升息結束後三個月、跟六個月平均的總報酬分別是4.3%、14.8%，降息開始後三個月、跟六個月平均的總報酬分別是6.4%、9.8%，顯示升息結束後或是降息開始後一段時間，通常是投資抵押權型REITs的好時機。
對比升息開始後GFSI與抵押權型REITs指數表現，GFSI則是呈現上升態勢時，代表投資人風險偏好下降、避險需求上升、市場流動性風險出現，也意謂抵押權型REITs在此時借貸資金的風險上升，直接影響其股價表現，故整體而言，升息開始後通常較不利抵押權型REITs，而升息結束後、降息開始後，由於資金面轉向寬鬆，更有利抵押權型REITs從事利差交易。
抵押權型REITs指數與GFSI指數比較：
註：指數績效均採還原息報酬計算；抵押權型REITs指數採用富時抵押權型REITs指數(彭博代碼FNMRTR Index)、GFSI指數採用美國銀行全球金融壓力指數(彭博代碼GFSIRLIQ Index)；資料來源：彭博 ; 資料日期：2000/01/05 – 2023/06/23
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