商周財富網編輯室為讀者嚴選包括國際財經、全球股市、致富者成功心法以及與上班族生活理財的內容。
最近在物色新房子的小陳，不禁跟我抱怨起租房遇到的辛酸。身在台北的他，不僅找一個舒適的套房困難，要找到價錢合理的更難。不是加蓋，就是老舊公寓，甚至有的連窗戶都沒有，更令人生氣的是價格還貴。
終於，小陳透過朋友介紹，找到了一間裝潢看起來挺新的物件，馬上撥通電話去看屋。一切似乎都很圓滿，直到簽約那天…。
「對了，這邊電費每度5塊錢，夏天每度7塊喔。」房東太太不經意的吐出這幾句話。
「什麼？怎麼之前都沒講…？」滿滿的驚訝，寫在當場呆愣的小陳臉上。他實在沒想到已經快負擔不起的房租，還得再往上加一筆開銷。相信這不只是小陳的噩夢，也是很多租屋族的痛。高昂的房價下，許多年輕人買不起房子，只能租屋。也因此衍伸出了許多租屋糾紛，尤其是轉租房屋，更形同灰色地帶，不時可以看到相關新聞爭議。
但這樣的狀況，今後也許有了轉機。內政部2019年初修改了「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，經過公告後即將在6月1日起上路。要注意這個新上路規範，是俗稱「張淑晶條款」或「二房東條款」。主要規範的是包租業轉租契約，適用範圍跟一般的「房東─租客」關係不同。所以以下4大改變，均與一般承租關係有別喔。
改變1》電費不超過台電電費
這對套房的租客來說，最有感的改變，也許就是電費了！未來在簽約時，轉租房東與房客約定的電費，不能超過台電的「夏季用電量最高級距金額」。這樣修改的目的，是避免像小陳的房東一樣，刻意拉高電費金額，以賺取價差。
一般家庭用電多以累進電價計算，依照用電量的不同，可以區分為6個級距。以最低的級距來說，用電量小於120度電以下，夏季電費是1.63元；而最貴的級距，是用電超過1,001度以上，夏季用電每度6.41元。換句話說，未來轉租的房租合約，電費不能超過6.41元。雖然每度6.41元仍然很驚人，但這至少明定了收費天花板，不至於產生太誇張的價格。
改變2》押金最多2個月租金
另一個令租客備感壓力的，莫過於押金了。某些房東會要求高昂的押金，以免房客突然消失，導致房租沒著落。又或者，避免房客蓄意破壞屋內設施，在賠償上有基本保障。
這樣的制度，雖然對房東比較有利，但也容易造成房客困擾。例如要退租時，一大筆錢卡在房東手上，退錢還得看房東臉色。新制度上路後，規定轉租業者押金最多不可以超過2個月的租金，以此遏止高昂押金的產生。
改變3》提前解約
有許多房東會要求房客至少租滿1年以上，否則要賠償至少1個月租金。對房客來講，有時非常不利。例如居住後才發現房屋的種種缺點，這時候要搬走，就得承受違約金。
在新制度上路後，如果要提前終止契約，房客只需要提早1個月以前告知就行；如果沒有提早告知，則需要賠償最多1個月違約金。
改變4》包租業負責修繕
與一般租屋不同，轉租契約中間包含了包租業。新制度上路後明訂房租及附屬設備維修，是由包租業承擔。但如果是房客所造成的損壞，包租業也當然不須負責，這部分就得就得由房客自行負擔了。
新制上路 保障轉租房客權益
租屋幾乎是每個在外縣市工作的年輕人，都避免不了的難題。除了要找到好物件，更得挑到好房東。需要好眼光，更還得靠運氣。
雖然這次新制度上路，主要是保障轉租契約下的房客權益。但一般租賃契約的房客也不用覺得羨慕，相信在未來政府也會逐漸修法，健全台灣的租屋環境。就像那句老話說的：「法律是道德的最低標準」，當法律規定了最基本的保障時，未來的房屋租賃環境，才有可能愈來愈好。