再等一下!上半年房市利多頻傳,理財部落客告訴你,為什麼真正的買房時機還沒到

撰文者dolin66
數字很冷冽,卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣,卻能掌握標趨勢的起伏轉折,歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間,一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題,表象背後的潛在趨勢。

近來房地產市場頻傳「今年推案量將破1兆新台幣」、「建照申請件數與樓地板面積相較去年同期增2成」、「上半年度六都房屋移轉數量達10.3萬棟」等好消息,此外5大銀行平均房貸利率僅1.624%,創下歷史次低紀錄,已經有房地產業者,將之視為台灣房地產市場回溫的訊號,更有房仲業者宣布將擴充營業據點,但這真的是台灣房地產春燕將至的訊號嗎?

從供需原則角度切入,上半年度六都房屋移轉數量創下3年來新高,的確可以視為需求端似有回溫的訊號,但儘管創下3年來新高,這個移轉棟數想要回到過去台灣房地產市場正常年均量30萬棟的水準,恐怕難度甚高,換句話說,需求端雖有小回溫,但離市場平均值仍有不小差距,結果此時上半年度房屋新建案可售案件數,竟較去年同期暴增54.2%,暴量供給相對於小幅需求攀升,最有可能的結果就是房產物件賣壓增強,反而對房地產價格產生壓力,特別是桃園及基隆等推案量較去年同期增加130%以上區域,未來面對的賣壓可能會特別沉重。

5大行庫平均房貸利率低至1.624%,乍聽之下有利於買屋者,用更便宜的資金成本購置房屋,但中央銀行總裁楊金龍在六月底的理監事會也提醒房貸族,「未來利率不可能永遠在這裡」,這代表未來房貸利率持續下探幅度有限,反而很可能跟隨央行啟動升息循環而回升,這也意味著若心存搶利率便宜心態進場購屋者,很可能在未來3到5年內,就必須面對利率回升後,每月房貸支出額度大增的財務壓力,萬一購屋當時沒有預先將房貸利率上升納入家庭財務規劃中,甚或啟用只付利息的房貸寬限期作法,很可能就在不知不覺中,買下了超過家庭財務可以負擔的房產物件,此時暴增的房貸支出,恐怕將成為購屋者的惡夢。

因此,如果從自住的角度切入,最該關心的問題不是台灣房地產未來價格的波動方向與幅度,而是在預期房貸利率可能調漲2%至2.5%的前提下,計算出家庭可以負擔的購屋天花板價格,控制利率調升後的每月房貸支出,依舊低於家庭收入的1/3,方能免因房貸支出增加後,排擠其他食衣住行支出,造成家庭窮到只剩房子的負面狀況。

至於何時才可視為台灣房地產回溫前兆?當房地產供給量續在低檔盤旋,年均移轉棟數回升至30萬棟,以及房貸利率回到2.5%至3%左右的正常水準,可能才是台灣房地產走出陰霾的幾項指標。

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