泳池、球場、健身房...為什麼「高級公設」可能成為房價殺手?

撰文者dolin66
數字很冷冽,卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣,卻能掌握標趨勢的起伏轉折,歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間,一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題,表象背後的潛在趨勢。

在2013至2015年台灣房地產市場最後噴發期,很容易就在電視上看到「千坪造鎮」、「水岸花園」、「不出門也像在渡假」等強調完善公共設施的建案,而這些建案往往屬於千戶以上的大型案件,以我過去看屋的經驗,這樣的案件現地銷售中心,除了會再三強調這些公共設施的獨特性外,也通常會以「戶數多,管理費分攤下來比較便宜」等說法,吸引住戶購買這類型的建案。

但最近有新聞指出,基隆某千戶建案住戶爆料,竟然有高達1/5的人沒繳管理費,且每月管理 費幾乎與固定支出打平,這有可能是因為這樣的千戶大建案,往往會出現一定比例的投資客購入置產,但近期房價走勢趨緩,且交易量極凍,導致投資客資金調度開始出現狀況,致使拖欠管理費等問題,也有可能是部份住戶以高額貸款的方式,購買了超過自己財務能力可負擔的房屋,管理費當然就成為資金調度下,優先被欠繳的款項。

這樣的案例如果沒有得到有效解決,再下來就是管委會無力負擔各項休閒設施的維保費用,要嘛就走向「使用者付費」的管理方式,要嘛就縮減公共設施開放的時間,或者管制不讓非住戶使用等,但無論採哪種方式,都會進一步影響住戶的使用意願,最後很可能就變成昂貴的裝飾品,成為社區住戶沒辦法拿回來的沉沒成本。

換句話說,這些美侖美奐的休閒式公共設施,其實也是住戶們一坪一坪分攤造價而來,絕對不是白吃的午餐,更需要負擔往後龐大的維保費用,一旦集合住宅管委會運作不順利,這些公共設施往往會從社區的加分項,轉變為賣屋時的扣分選項(想想買方一進門,就看見空置的游泳池、故障的籃球架,會有怎樣的感受);再加上社區戶數多,潛在同性質的供給量也比較多,因此只要有一、二戶想賤價出售,很可能就影響整個社區的房價走向。

所以,如果真的對這些休閒式公共設施需求很大,要嘛尋求附近有沒有開業的游泳池、健身房等替代方案,要嘛建議購買管委會已經運作超過5年以上,且相關公共設施均正常開放的中古建案,風險可能都比貿然買進全新千戶建案來得低。

想要喝蘋果汁,不一定要自己種蘋果樹;至於回家像渡假的前提是,住戶能否把日常生活中柴米油鹽的繁瑣拋開,遠比社區有沒有游泳池來得重要!

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