商周財富網 房地產 鄰居用「腰斬價」住進我的社區...一個板橋人:每坪70萬變35萬,買點真的到了?

鄰居用「腰斬價」住進我的社區...一個板橋人:每坪70萬變35萬,買點真的到了?

撰文者台科大數據研究中心
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重劃區暴增的建案

2017年,某一個秋高氣爽的晚上,在樓下散步,走啊走的遇到之前的管委會劉主委,談著社區最近的哪一戶人家新搬來,又有哪一戶人家搬走,人生的緣分讓人不勝唏噓。

談著談著,劉主委指著社區其中一間房子說:「你認識王O德嗎?」

「不認識耶!有什麼消息嗎?」

「他家剛賣掉,每坪成交價大約35萬元。」

筆者一聽,興趣就來了,最近附近的重劃區不斷推出新案,價格不像過去高高在上的60、70萬元,都開在50萬以下,板橋其他的精華區也不見價格上揚,都有緩步下跌的趨勢。筆者的社區屬於新北市板橋區的平價地區,相較於之前聽到的32萬元,在一片房價看跌的走勢中,本區算是逆勢上揚。實地去實價登錄檢視,發現這些傳言都是真的,而且不只是35萬元,還有往40萬元靠攏的趨勢。

筆者社區所在的區域,附近除了有個小小的「435藝文特區」、「新月橋」之外,說真格的,還真沒有什麼變化,捷運遠在2公里以外,倒是殯儀館在800公尺遙遙相望。要真的說有變化,唯一的轉變大概是附近「江翠北側重劃區」已經開始陸續推案,延著新海橋到華江橋,走環河路,就可以看到滿滿的廣告招牌,像是「江翠Park」、「江翠ONE」、「聯上匯翠」等一堆建案。

經實地去看房子,大多數是45坪以下中小坪數為主,與筆者在2017年9月發表的專欄內容,大坪數落寞、小坪數當道的趨勢一致;在推案量方面,2018年陸續推案戶數應該會累積達到5,000間以上,加上鶯歌、土城等地區的重劃區,整體推案量極大,相較於105年第四季至106年第三季之間,第一次登記與買賣筆數28,195筆(參考如下表),供給量頗大,是否有足夠的買盤承接,可能是一大考驗。

重劃區五字頭?四字頭?

由於整體市場成交低迷,從98年第三季單季來到9萬筆的高點,一直到106年第三季,居然只剩下3.5萬餘筆(如下圖),只能說現在不動產交易市場急凍,價未跌、量先縮,只有價格下滑,才能逼量出來。

目前板橋「江翠北側重劃區」開價並沒有超過每坪50萬,尤其是低樓層或景觀不好的房子,開價則往40萬靠攏,如果以45萬元為平均開價,過去一般實際成交價的經驗,至少會低個10%~20%,預估成交價格應該是落在35~40萬之間。

看起來重劃區新建案成交價相當划算,在這之前有幾點是你必須考慮的!本文獲「大數聚」授權轉載,原文:全文詳見2018房地產價跌量縮!重劃區「房價倒掛」買新房適時出手?

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